Spekulationsfrist bei Immobilien: Nach 10 Jahren oder bei Eigennutzung steuerfrei verkaufen
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Hinweis zu Steuerthemen: Wir sind keine Steuerberater und leisten keine Steuerberatung. Dieser Artikel beruht auf unserer sorgfältigen Recherche in öffentlich zugänglichen Quellen wie Gesetzestexten und Veröffentlichungen der Finanzverwaltung und gibt unsere Einschätzung wieder. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Lass deine persönliche Steuersituation bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein prüfen, bevor du handelst. Mehr dazu.
Verkaufst du eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft einkommensteuerpflichtig (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Nach zehn Jahren ist der Verkauf steuerfrei. Ausgenommen sind Immobilien, die du entweder die ganze Zeit seit dem Kauf oder im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast – dann ist der Gewinn auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei. Maßgeblich für die Frist sind die Daten der notariellen Kaufverträge.
Das Wichtigste in Kürze
- Zehn Jahre zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag: danach steuerfrei.
- Selbst bewohnt im Verkaufsjahr und den zwei Kalenderjahren davor: auch vorher steuerfrei.
- Bei Erbe oder Schenkung zählt der Kaufzeitpunkt des Vorbesitzers.
- Steuerpflichtig ist der Gewinn, nicht der Verkaufspreis; Abschreibungen erhöhen ihn.
So berechnest du die Frist
Die zehn Jahre laufen vom Tag des Kaufvertrags (Anschaffung) bis zum Tag des Verkaufsvertrags (Veräußerung). Entscheidend sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die Eintragung im Grundbuch oder die Schlüsselübergabe. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, ist der Verkauf steuerfrei.
Beispiel: Kaufvertrag am 15. Mai 2016 – ein Verkaufsvertrag ab dem 16. Mai 2026 ist steuerfrei.
Ausnahme: selbst genutzte Immobilien
Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb von zehn Jahren, wenn du die Immobilie
- vom Kauf bis zum Verkauf ausschließlich selbst bewohnt hast, oder
- im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt hast (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG).
Bei der zweiten Variante genügt es, wenn die Nutzung zusammenhängend über drei Kalenderjahre reicht – das mittlere Jahr voll, das erste und das Verkaufsjahr zumindest teilweise. Wer im Januar 2024 eingezogen ist, kann so bereits 2026 steuerfrei verkaufen. Auch das Wohnen von Kindern, für die du Kindergeld bekommst, gilt als eigene Nutzung. Vermietete Zeiträume schaden dagegen: Eine Wohnung, die in den letzten Jahren vermietet war, fällt aus der Ausnahme heraus.
Ein häusliches Arbeitszimmer in der selbst bewohnten Wohnung, das du für deine Arbeit als Arbeitnehmer nutzt, steht der Steuerfreiheit nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs nicht entgegen; auch der anteilige Gewinn für das Arbeitszimmer bleibt steuerfrei (BFH, Urteil vom 1. März 2021, IX R 27/19).
Erbschaft und Schenkung
Erbst du eine Immobilie oder bekommst sie geschenkt, übernimmst du die Frist des Vorbesitzers: Maßgeblich ist dessen Kaufzeitpunkt (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Hat deine Mutter die Wohnung vor Oktober 2016 gekauft, kannst du sie heute steuerfrei verkaufen. Ob Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt, ist eine separate Frage – siehe Schenkungsteuer-Freibeträge.
So wird der Gewinn ermittelt
| Posten | Beispiel |
|---|---|
| Verkaufspreis | 360.000 € |
| minus Kaufpreis | 300.000 € |
| minus Kaufnebenkosten (Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer) | 15.000 € |
| minus Verkaufskosten, z. B. Makler | 0 € |
| Veräußerungsgewinn | 45.000 € |
Bei einer vermieteten Immobilie mindern die in Anspruch genommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten – der steuerpflichtige Gewinn steigt also (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Gewinn wird mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Bei einem übrigen zu versteuernden Einkommen von 60.000 € ergäbe der Gewinn von 45.000 € nach dem Tarif 2026 rund 18.731 € zusätzliche Einkommensteuer, zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer. Eine Freigrenze von 1.000 € gilt für alle privaten Veräußerungsgewinne eines Jahres zusammen. Wie sich Grunderwerbsteuer und Nebenkosten zusammensetzen, zeigt der Ratgeber Grunderwerbsteuer.
Weitere Punkte
- Vorfälligkeitsentschädigung: Musst du beim Verkauf einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig ablösen, verlangt die Bank meist eine Entschädigung – rechne sie in deinen Nettoerlös ein. Wie sie berechnet wird, erklärt der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung.
- Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften lassen sich nur mit Gewinnen derselben Art verrechnen.
- Gewerblicher Grundstückshandel: Wer innerhalb kurzer Zeit mehrere Objekte kauft und verkauft, kann gewerblich tätig werden. Dann gelten andere Regeln, auch für Objekte über zehn Jahre. Lass dich in solchen Fällen beraten.
- Gesetzesstand: Forderungen, die Spekulationsfrist abzuschaffen oder zu ändern, sind kein geltendes Recht. Stand Oktober 2026 gilt die Zehnjahresfrist unverändert.
Häufige Fragen
Wann beginnt die Spekulationsfrist bei Immobilien?
Mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags. Sie endet zehn Jahre später; maßgeblich für den Verkauf ist das Datum des Verkaufsvertrags.
Muss ich mein selbst bewohntes Haus versteuern?
Nein, wenn du es seit dem Kauf oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hast.
Gilt die Spekulationsfrist auch bei geerbten Immobilien?
Ja, aber mit dem Kaufdatum des Erblassers. Häufig ist die Frist deshalb schon abgelaufen.
Was ist mit einer Ferienwohnung?
Wird sie vermietet, gilt die Zehnjahresfrist. Ob eine ausschließlich selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnung unter die Ausnahme fällt, hängt vom Einzelfall ab – lass dich beraten.
