Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze aller Bundesländer, Berechnung und legale Sparmöglichkeiten

Die Grunderwerbsteuer beträgt 2026 je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern) und 6,5 % (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein) des Kaufpreises. Bei einer Immobilie für 400.000 € sind das zwischen 14.000 und 26.000 €. Sie ist die größte Position der Kaufnebenkosten und muss in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest; die Regeln, was besteuert wird und wer befreit ist, stehen im bundesweit geltenden Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Grunderwerbsteuer 2026: Steuersätze aller Bundesländer

Die jüngsten Änderungen: Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 % erhöht, Thüringen hat ihn zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 % gesenkt. Maßgeblich ist der Satz, der zum Zeitpunkt des Kaufvertrags gilt, und das Bundesland, in dem die Immobilie liegt – nicht dein Wohnort. Alle Kaufnebenkosten für dein Bundesland rechnet der Kaufnebenkostenrechner aus.

Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird

Grunderwerbsteuer = Wert der Gegenleistung × Steuersatz des Bundeslandes

Steuerpflichtig ist vor allem der Kaufvertrag über ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus (§ 1 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG), beim Kauf also der Kaufpreis einschließlich übernommener sonstiger Leistungen (§ 9 GrEStG). Besteuert wird das Grundstück samt Gebäude und seinen wesentlichen Bestandteilen.

Eine Besonderheit beim Neubau: Kaufst du ein Grundstück und lässt du darauf vom Verkäufer oder einem mit ihm eng verbundenen Bauunternehmen ein Haus bauen, kann die Steuer auch auf die Baukosten anfallen, weil Grundstück und Haus dann als einheitlicher Erwerbsgegenstand gelten. Kaufst du das Grundstück unabhängig und beauftragst später frei ein Bauunternehmen, fällt die Steuer nur auf den Grundstückspreis an.

Wann die Grunderwerbsteuer fällig wird

1. Der Notar zeigt den Kaufvertrag dem Finanzamt an.
2. Das Finanzamt schickt dir den Steuerbescheid.
3. Die Steuer wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig; das Finanzamt darf eine längere Frist setzen (§ 15 GrEStG).
4. Nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Erst dann darfst du als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden (§ 22 GrEStG).

Plane die Grunderwerbsteuer deshalb früh ein: Sie wird kurz nach dem Kaufvertrag fällig, oft bevor das Darlehen vollständig ausgezahlt ist. Viele Banken finanzieren sie nur ungern mit; die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen.

Wer keine Grunderwerbsteuer zahlt

Das Gesetz befreit unter anderem folgende Erwerbe (§ 3 GrEStG):

• Kleine Erwerbe: wenn die Gegenleistung 2.500 € nicht übersteigt (Freigrenze, Nr. 1).
• Erbschaft und Schenkung: Diese unterliegen stattdessen der Erbschaft- und Schenkungsteuer (Nr. 2).
• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: Kauf vom eigenen Ehegatten oder Lebenspartner (Nr. 4), auch der frühere Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung (Nr. 5).
• Verwandte in gerader Linie: Kinder, Enkel, Eltern und Großeltern sowie deren Ehegatten oder Lebenspartner (Nr. 6). Kaufst du das Elternhaus, zahlst du also keine Grunderwerbsteuer.

Geschwister, Onkel, Tanten, Nichten oder Neffen sind nicht befreit – unverheiratete Paare ebenfalls nicht.

Hessengeld: Zuschuss zur Grunderwerbsteuer in Hessen

Hessen gleicht die Grunderwerbsteuer für Ersterwerber teilweise aus. Das Hessengeld beträgt bis zu 10.000 € je Käufer (höchstens 20.000 €) und zusätzlich 5.000 € für jedes Kind unter 18 Jahren, das mit in die Immobilie einzieht. Es ist auf die Grunderwerbsteuer begrenzt, die auf den selbst genutzten Teil entfällt, und wird in zehn gleichen Jahresraten ausgezahlt. Gefördert werden Käufe ab dem 1. März 2024; die Immobilie muss erstmals erworben und als Hauptwohnsitz selbst genutzt werden. Den Antrag stellst du nach dem Kauf online bei der WIBank. Die Grunderwerbsteuer musst du zunächst selbst bezahlen.

Grunderwerbsteuer legal senken

• Bewegliche Gegenstände gesondert ausweisen: Zubehör und bewegliche Gegenstände wie eine gebrauchte Einbauküche, Möbel oder eine Markise gehören nicht zum Grundstück (§ 2 GrEStG in Verbindung mit § 97 BGB). Weist der Kaufvertrag dafür einen realistischen Preis gesondert aus, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Überhöhte Beträge erkennt das Finanzamt nicht an – lass dir den Wert im Zweifel belegen, etwa durch Rechnungen.
• Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen: Ob der übernommene Anteil an der Rücklage der Eigentümergemeinschaft den Kaufpreis für die Steuer mindert, ist rechtlich umstritten; der Bundesfinanzhof hat das 2020 verneint. Verlass dich nicht darauf.
• Grundstück und Hausbau trennen: Wer das Grundstück unabhängig vom späteren Bauunternehmen kauft, zahlt die Steuer nur auf den Grundstückspreis.
• Förderungen nutzen: In Hessen das Hessengeld.

Gestaltungen, bei denen der Kaufpreis im Vertrag niedriger angegeben wird als tatsächlich bezahlt, sind Steuerhinterziehung und gefährden zudem die Wirksamkeit des Kaufvertrags. Davon raten wir ausdrücklich ab.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer 2026?

Zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein. Die übrigen Länder liegen bei 5,0 bis 6,0 %.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?

Rechtlich schulden beide sie gemeinsam. Im Kaufvertrag wird fast immer vereinbart, dass der Käufer sie trägt. Zahlt er nicht, kann sich das Finanzamt auch an den Verkäufer halten.

Kann man die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?

Manche Banken finanzieren Kaufnebenkosten mit, meist aber nur mit Zinsaufschlag. Besser ist es, sie aus Eigenkapital zu zahlen.

Ist die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei vermieteten Immobilien gehört sie zu den Anschaffungskosten und wirkt über die Abschreibung des Gebäudeanteils. Lass dich dazu steuerlich beraten.

Bekomme ich die Grunderwerbsteuer zurück, wenn der Kauf platzt?

Wird der Kauf innerhalb von zwei Jahren rückgängig gemacht oder ein Rücktrittsrecht ausgeübt, wird die Steuer auf Antrag in der Regel nicht festgesetzt oder erstattet (§ 16 GrEStG). Wende dich in diesem Fall an das Finanzamt.