Vorfälligkeitsentschädigung: Wann du sie zahlen musst, wie hoch sie ist und wie du sie vermeidest

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist der Ausgleich, den die Bank verlangen darf, wenn du eine Baufinanzierung während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlst. Sie ersetzt der Bank die Zinsen, die ihr dadurch entgehen. Wie hoch sie ist, hängt vor allem davon ab, wie sich die Zinsen seit deinem Vertragsabschluss entwickelt haben, wie hoch die Restschuld ist und wie lange die Zinsbindung noch läuft. In einigen Fällen fällt sie gar nicht an – etwa zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung oder wenn die Bank im Vertrag unzureichend über die Berechnung informiert hat.

Wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt

Ein Darlehen mit festem Zins ist ein Vertrag mit fester Laufzeit. Die Bank hat sich das Geld für diese Zeit selbst beschafft und rechnet fest mit deinen Zinsen. Deshalb kannst du eine Baufinanzierung während der Zinsbindung nicht einfach vorzeitig zurückzahlen. Das Gesetz erlaubt es nur, wenn du ein berechtigtes Interesse hast (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB). Das typische Beispiel nennt das Gesetz selbst: Du willst die Immobilie verkaufen oder anderweitig verwerten (§ 490 Abs. 2 BGB). Häufige Anlässe für einen solchen Verkauf sind Trennung, Arbeitslosigkeit oder ein berufsbedingter Umzug.

Zahlst du vorzeitig zurück, darf die Bank eine „angemessene Vorfälligkeitsentschädigung für den unmittelbar mit der vorzeitigen Rückzahlung zusammenhängenden Schaden“ verlangen (§ 502 Abs. 1 BGB). Ein günstigeres Angebot einer anderen Bank allein gilt nach herrschender Auffassung nicht als berechtigtes Interesse – einen Anspruch auf vorzeitige Umschuldung wegen gesunkener Zinsen hast du also nicht.

Kein 1-Prozent-Deckel bei Baufinanzierungen

In vielen Ratgebern liest man, die Vorfälligkeitsentschädigung dürfe höchstens 1 % des zurückgezahlten Betrags betragen. Für Baufinanzierungen stimmt das nicht. Die Obergrenze von 1 % (bei weniger als einem Jahr Restlaufzeit 0,5 %) gilt laut Gesetz ausdrücklich nur für „Allgemein-Verbraucherdarlehensverträge“, also zum Beispiel Ratenkredite (§ 502 Abs. 3 BGB). Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen gibt es keine prozentuale Grenze. Hier zählt allein der tatsächliche, nach den Regeln der Rechtsprechung berechnete Schaden der Bank.

So berechnen Banken die Entschädigung

Der Bundesgerichtshof hat die Grundregeln seit 1997 in mehreren Urteilen festgelegt. Die BaFin fasst sie in vier Schritten zusammen:

1. Zinsdifferenz: Wie viel Zinsen hätte die Bank bis zum Ende der Zinsbindung von dir bekommen – und wie viel bekommt sie, wenn sie das zurückgezahlte Geld stattdessen sicher wieder anlegt?
2. Abzug ersparter Kosten: Die Bank muss ersparte Risikokosten abziehen, denn mit dem zurückgezahlten Kredit trägt sie kein Ausfallrisiko mehr. Auch ersparter Verwaltungsaufwand ist zu berücksichtigen.
3. Tilgung und Sondertilgung einbeziehen: Gerechnet wird nur bis zum Ende der Zinsbindung und nur auf die Beträge, die du bis dahin noch geschuldet hättest. Vereinbarte Sondertilgungsrechte muss die Bank auch für die Zukunft als genutzt unterstellen (BGH, Urteil vom 19.01.2016, XI ZR 388/14).
4. Abzinsung: Der Schaden wird auf den Tag der Rückzahlung abgezinst, weil du früher zahlst.

Für die Wiederanlage gibt es zwei zulässige Methoden. Bei der Aktiv-Passiv-Methode unterstellt die Bank, dass sie das Geld in sichere Kapitalmarktpapiere wie Hypothekenpfandbriefe mit passender Laufzeit anlegt. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode rechnet sie damit, das Geld als neuen Kredit zu vergeben, und ersetzt ihren Margenverlust. Die Bank darf zwischen beiden Methoden wählen. Die geschützte Zinserwartung endet spätestens dort, wo du ohnehin kündigen dürftest: zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung plus sechs Monate Kündigungsfrist.

Vereinfachtes Rechenbeispiel: Warum der Zinsverlauf entscheidet

Familie Lorenz hat 2023 eine Baufinanzierung über 300.000 € zu 4,2 % Sollzins mit 2 % Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung abgeschlossen. Nach fünf Jahren verkauft sie das Haus; die Restschuld beträgt dann rund 266.700 €. Vereinfacht nach der Aktiv-Passiv-Methode – ohne Abzug ersparter Risiko- und Verwaltungskosten – ergibt sich je nach Wiederanlagezins folgende Zinsdifferenz für die restlichen fünf Jahre (Barwert):

Die Bank würde davon noch ersparte Risiko- und Verwaltungskosten abziehen, darf aber ein angemessenes Bearbeitungsentgelt für ihren Aufwand verlangen. Das Beispiel zeigt den wichtigsten Zusammenhang: Liegen die aktuellen Zinsen unter deinem Vertragszins, entsteht der Bank ein Zinsschaden, wie es die Verbraucherzentrale formuliert. Sind die Zinsen seit Vertragsschluss gestiegen – wie für viele Kredite aus den Jahren 2020 und 2021 –, fällt die Entschädigung deutlich niedriger aus.

Wann keine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt

• Am Ende der Zinsbindung: Dann kannst du die Restschuld ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne Entschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB).
• Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung: Bei längeren Zinsbindungen kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Mehr dazu im Ratgeber zur Zinsbindung.
• Mit vereinbarten Sondertilgungen: Sondertilgungen im vertraglichen Rahmen kosten keine Entschädigung. Wer vor einem Verkauf noch Sondertilgungsrechte hat, sollte sie nutzen. Siehe unseren Ratgeber zur Sondertilgung.
• Unzureichende Angaben im Vertrag: Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn der Vertrag unzureichende Angaben zur Laufzeit, zu deinem Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung enthält (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Der BGH hat das in den vergangenen Jahren mehrfach entschieden – teils zugunsten der Kunden, teils zugunsten der Banken. Es kommt auf den genauen Wortlaut an; eine Prüfung lohnt sich.
• Rückzahlung aus einer Versicherung: Wird der Kredit aus einer Versicherung zurückgezahlt, die laut Darlehensvertrag zur Absicherung abgeschlossen werden musste, entfällt die Entschädigung ebenfalls (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Wirksamer Widerruf: War die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, kann ein Widerruf möglich sein. Bei Immobiliendarlehen seit März 2016 erlischt das Widerrufsrecht aber spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b Abs. 2 BGB).

Alternativen zur vorzeitigen Rückzahlung beim Verkauf

• Darlehen mitnehmen (Objekttausch): Kaufst du eine neue Immobilie, kannst du die Bank fragen, ob das Darlehen auf die neue Immobilie übertragen wird. Einen Anspruch darauf gibt es nicht.
• Käufer übernimmt das Darlehen: Mit Zustimmung der Bank kann der Käufer in den Vertrag eintreten – interessant, wenn dein Zins günstig ist.
• Verkauf zeitlich planen: Liegt das Ende der Zinsbindung oder die Zehn-Jahres-Grenze nah, kann es sich lohnen, mit dem Verkauf zu warten oder die Übergabe passend zu legen.

Schritt für Schritt: So gehst du vor

1. Vertrag prüfen: Zinsbindung, Datum der vollständigen Auszahlung, Sondertilgungsrechte und die Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung.
2. Bank informieren: Teilst du mit, dass du vorzeitig zurückzahlen willst, muss die Bank dir unverzüglich die Informationen geben, die du zur Prüfung brauchst – einschließlich der Höhe der Entschädigung (§ 493 Abs. 5 BGB).
3. Berechnung anfordern: Verlange eine nachvollziehbare Aufstellung mit Methode, Wiederanlagezins, Risiko- und Verwaltungskosten. Die Verbraucherzentrale bietet dafür einen kostenlosen Musterbrief an.
4. Unabhängig prüfen lassen: Einige Verbraucherzentralen prüfen solche Berechnungen; frag nach den Kosten. Bei größeren Beträgen kann auch eine Anwältin oder ein Anwalt für Bankrecht sinnvoll sein.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Sie hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und vor allem vom Unterschied zwischen deinem Vertragszins und dem heutigen Wiederanlagezins ab. Bei gefallenen Zinsen können es fünfstellige Beträge sein, bei gestiegenen Zinsen ist sie meist gering.

Gilt die 1-Prozent-Grenze auch für meinen Baukredit?

Nein. Sie gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen wie Ratenkredite (§ 502 Abs. 3 BGB). Für Baufinanzierungen gibt es keine prozentuale Obergrenze.

Kann ich nach 10 Jahren ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen?

Ja. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) – auch wenn die Zinsbindung länger vereinbart ist.

Muss ich eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn ich nur umschulden will?

Während der Zinsbindung hast du ohne berechtigtes Interesse überhaupt kein Recht, vorzeitig zurückzuzahlen. Ein günstigeres Angebot allein reicht nicht. Lässt die Bank es freiwillig zu, kann sie die Bedingungen und die Entschädigung frei verhandeln.

Ist die Vorfälligkeitsentschädigung steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei vermieteten Immobilien hängt es vom Anlass ab, etwa ob die Immobilie verkauft wird. Lass das steuerlich prüfen.