Familienheim steuerfrei erben: 10-Jahres-Regel, 200 m² für Kinder und die 6-Monats-Frist
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Hinweis zu Steuerthemen: Wir sind keine Steuerberater und leisten keine Steuerberatung. Dieser Artikel beruht auf unserer sorgfältigen Recherche in öffentlich zugänglichen Quellen wie Gesetzestexten und Veröffentlichungen der Finanzverwaltung und gibt unsere Einschätzung wieder. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Lass deine persönliche Steuersituation bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein prüfen, bevor du handelst. Mehr dazu.
Das selbst genutzte Elternhaus oder die gemeinsame Wohnung kann steuerfrei vererbt werden – und zwar zusätzlich zu den persönlichen Freibeträgen. Voraussetzung ist, dass der Verstorbene darin bis zum Erbfall gewohnt hat und der Erbe es unverzüglich selbst bezieht und zehn Jahre lang selbst nutzt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG). Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartner gibt es keine Größenbegrenzung; bei Kindern ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt. „Unverzüglich“ heißt nach dem Bundesfinanzhof in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall. Wer vor Ablauf der zehn Jahre auszieht, verliert die Befreiung rückwirkend – außer aus zwingenden Gründen.
Das Wichtigste in Kürze
- Begünstigt: überlebender Ehe- oder Lebenspartner, Kinder und Kinder verstorbener Kinder.
- Kinder: steuerfrei nur bis 200 m² Wohnfläche; was darüber liegt, zählt anteilig.
- Einzug in der Regel binnen sechs Monaten, dann zehn Jahre selbst bewohnen.
- Die Befreiung kommt zu den Freibeträgen von 500.000 € bzw. 400.000 € hinzu.
Wer begünstigt ist
| Erbe | Größengrenze | persönlicher Freibetrag zusätzlich (§ 16 ErbStG) |
|---|---|---|
| Ehepartner, eingetragener Lebenspartner (Nr. 4b) | keine | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder, Kinder verstorbener Kinder (Nr. 4c) | 200 m² Wohnfläche | 400.000 € |
| Enkel, deren Eltern leben, Geschwister, Nichten, Lebensgefährten | keine Familienheim-Befreiung | |
Begünstigt sind bebaute Grundstücke im Inland, in der EU oder im EWR, soweit darin eine Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird – also Einfamilienhaus, Eigentumswohnung oder die selbst bewohnte Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Vermietete Wohnungen im selben Haus sind nicht befreit.
Die drei Bedingungen
- Der Verstorbene hat dort gewohnt: bis zum Erbfall zu eigenen Wohnzwecken – oder er war aus zwingenden Gründen daran gehindert, etwa weil er pflegebedürftig in ein Heim umziehen musste.
- Unverzüglicher Einzug: Die Wohnung muss beim Erben „unverzüglich“ zur Selbstnutzung bestimmt sein. Der Bundesfinanzhof hält dafür in der Regel einen Zeitraum von sechs Monaten für angemessen; ein späterer Einzug ist nur in Ausnahmefällen unschädlich, wenn der Erbe die Verzögerung nicht zu vertreten hat (BFH, Urteil vom 28.05.2019, II R 37/16).
- Zehn Jahre selbst nutzen: Gibt der Erbe die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren auf, fällt die Befreiung rückwirkend weg – es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen gehindert, etwa wegen eigener Pflegebedürftigkeit.
Rechenbeispiel: 200-m²-Grenze für Kinder
Sophie erbt von ihrer Mutter ein Einfamilienhaus mit 250 m² Wohnfläche, steuerlich bewertet mit 600.000 €, dazu 300.000 € Bankguthaben. Sie zieht nach vier Monaten ein.
- Befreit sind 200 von 250 m², also 80 % des Hauswerts: 480.000 €.
- Steuerpflichtig bleiben 20 % = 120.000 € plus 300.000 € Guthaben = 420.000 €.
- Abzüglich Freibetrag von 400.000 € bleiben 20.000 €, auf die – vor weiteren Abzügen wie der Pauschale für Erbfallkosten – Erbschaftsteuer anfällt.
Ohne die Familienheim-Befreiung läge der steuerpflichtige Erwerb bei 900.000 € minus 400.000 € = 500.000 €.
Erbengemeinschaft und Teilung
Erben mehrere Kinder, ist nur der Anteil begünstigt, den das einziehende Kind erhält. Muss ein Erbe das Haus aufgrund eines Testaments an einen Dritten weitergeben, kann er die Befreiung nicht nutzen. Übernimmt dagegen bei der Erbauseinandersetzung ein Kind das Haus und gibt dafür eigenes geerbtes Vermögen an die Geschwister ab, erhöht sich sein begünstigter Anteil entsprechend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b Satz 4, Nr. 4c Satz 4 ErbStG). Lass die Teilung in solchen Fällen steuerlich prüfen, bevor ihr sie vereinbart.
Schon zu Lebzeiten: Familienheim an den Ehepartner schenken
Ehepartner können sich das selbst bewohnte Familienheim auch zu Lebzeiten steuerfrei schenken (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Anders als beim Erbe verlangt das Gesetz dabei keine zehnjährige Selbstnutzung durch den Beschenkten. Für Kinder gibt es diese Befreiung bei Schenkungen nicht; hier gelten die normalen Freibeträge – siehe Schenkungsteuer-Freibeträge und Haus überschreiben.
Wenn sich das Erbe nicht lohnt
Ist das Haus überschuldet oder hängen hohe Schulden am Nachlass, kann eine Ausschlagung sinnvoller sein. Die Frist beträgt in der Regel sechs Wochen – Details im Ratgeber Erbe ausschlagen.
Häufige Fragen
Wie lange muss ich im geerbten Haus wohnen, damit es steuerfrei bleibt?
Zehn Jahre ab dem Erbfall. Ziehst du früher aus, entfällt die Befreiung rückwirkend, außer aus zwingenden Gründen wie eigener Pflegebedürftigkeit.
Bis wann muss ich einziehen?
Unverzüglich – nach dem Bundesfinanzhof in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall.
Gilt die 200-m²-Grenze auch für Ehepartner?
Nein. Für Ehe- und eingetragene Lebenspartner gibt es keine Größengrenze.
Können Enkel das Familienheim steuerfrei erben?
Nur, wenn ihr Elternteil, also das Kind des Verstorbenen, bereits gestorben ist. Sonst gelten nur die persönlichen Freibeträge.
