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Baufinanzierung & Immobilien

Haus an Kinder überschreiben: Nießbrauch, Wohnrecht, 10-Jahres-Frist und Pflegefall

Von Veröffentlicht am 4 Min. Lesezeit

Fakten und Zahlen geprüft am

Hinweis zu Steuerthemen: Wir sind keine Steuerberater und leisten keine Steuerberatung. Dieser Artikel beruht auf unserer sorgfältigen Recherche in öffentlich zugänglichen Quellen wie Gesetzestexten und Veröffentlichungen der Finanzverwaltung und gibt unsere Einschätzung wieder. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Lass deine persönliche Steuersituation bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein prüfen, bevor du handelst. Mehr dazu.

Ein Haus an die Kinder zu überschreiben heißt rechtlich: Die Eltern verschenken es zu Lebzeiten, notariell beurkundet und mit Eintragung im Grundbuch. Häufig behalten sie sich dabei ein Nießbrauchrecht oder ein Wohnrecht vor, um weiter im Haus zu wohnen oder die Miete zu kassieren. Steuerlich kann jedes Kind von jedem Elternteil alle zehn Jahre 400.000 € steuerfrei erhalten. Zwei andere Zehnjahresfristen werden oft übersehen: Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren bedürftig, etwa im Pflegeheim, kann er – oder das Sozialamt – das Geschenk zurückfordern (§§ 528, 529 BGB). Und beim Pflichtteil anderer Erben läuft die Frist nicht, solange sich die Eltern den Nießbrauch vorbehalten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Schenkungsteuer: 400.000 € Freibetrag je Kind und Elternteil in zehn Jahren; Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkung an Kinder nicht an.
  • Pflegefall: Bis zehn Jahre nach der Schenkung kann das Sozialamt Rückforderungsansprüche der Eltern geltend machen.
  • Pflichtteil: Mit vorbehaltenem Nießbrauch beginnt die Zehnjahresfrist für Pflichtteilsergänzung nicht zu laufen.
  • Nießbrauch und Wohnrecht senken den steuerlichen Wert der Schenkung.

Nießbrauch oder Wohnrecht?

NießbrauchWohnrecht
Inhaltalle Nutzungen der Immobilie: selbst wohnen oder vermieten und Miete behalten (§ 1030 BGB)Recht, das Haus oder einen Teil davon selbst zu bewohnen (§ 1093 BGB)
Vermietenjanein, nur Aufnahme von Familie und Pflegepersonen
Kostenträgt in der Regel der Nießbraucher (laufende Lasten, gewöhnliche Erhaltung)nach Vereinbarung
Pflichtteilsfristläuft bei uneingeschränktem Nießbrauch nichtläuft in der Regel, nur ausnahmsweise nicht

Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und sind lebenslang möglich. Sie erschweren den späteren Verkauf oder die Beleihung durch die Kinder.

Die drei Zehnjahresfristen

1. Schenkungsteuer

Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, der alle zehn Jahre neu genutzt werden kann. Schenkungen innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet. Der Wert eines vorbehaltenen Nießbrauchs oder Wohnrechts wird vom Wert der Immobilie abgezogen. Details im Ratgeber Schenkungsteuer-Freibeträge.

2. Rückforderung im Pflegefall

Kann der Schenker nach der Schenkung seinen angemessenen Unterhalt nicht mehr bestreiten, darf er das Geschenk zurückfordern (§ 528 BGB). Der Anspruch ist ausgeschlossen, wenn zwischen Schenkung und Eintritt der Bedürftigkeit zehn Jahre liegen (§ 529 BGB). Zahlt das Sozialamt etwa Heimkosten, kann es diesen Anspruch auf sich überleiten (§ 93 SGB XII). Der Beschenkte kann die Rückgabe abwenden, indem er den notwendigen Unterhalt bezahlt. Unabhängig davon können Kinder ihren Eltern gegenüber unterhaltspflichtig sein, wenn ihr Einkommen über 100.000 € liegt – siehe Elternunterhalt.

3. Pflichtteilsergänzung

Andere Pflichtteilsberechtigte, etwa Geschwister, können nach dem Tod eine Ergänzung ihres Pflichtteils verlangen. Schenkungen zählen im ersten Jahr vor dem Erbfall voll, danach jedes Jahr ein Zehntel weniger; nach zehn Jahren gar nicht mehr (§ 2325 Abs. 3 BGB). Behält sich der Schenker aber einen uneingeschränkten Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach dem Bundesgerichtshof nicht zu laufen, weil er den Genuss des Hauses nicht aufgibt (BGH, Urteil vom 27.04.1994, IV ZR 132/93). Bei einem Wohnrecht gilt das nur ausnahmsweise (BGH, Urteil vom 29.06.2016, IV ZR 474/15).

Ablauf und Kosten

  1. Notarvertrag: Die Schenkung eines Grundstücks muss notariell beurkundet werden. Darin werden Nießbrauch oder Wohnrecht, Rückforderungsrechte und gegebenenfalls Pflichtteilsverzichte geregelt.
  2. Grundbuch: Eintragung des Kindes als Eigentümer und der vorbehaltenen Rechte.
  3. Kosten: Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz, abhängig vom Wert. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen und bei Übertragungen an Kinder nicht an; wie sie sonst berechnet wird, steht im Ratgeber Grunderwerbsteuer.
  4. Anzeige ans Finanzamt: Der Notar meldet die Schenkung dem Finanzamt; auch die Beteiligten sind anzeigepflichtig.

Worauf Eltern achten sollten

  • Rückforderungsrechte vereinbaren: etwa für den Fall, dass das Kind vor den Eltern stirbt, insolvent wird oder sich scheiden lässt.
  • Geschwister fair behandeln: Ausgleichsregelungen oder Pflichtteilsverzichte vermeiden späteren Streit.
  • Eigene Versorgung sichern: Wer das Haus verschenkt, kann es nicht mehr beleihen oder verkaufen, um Pflege oder Umbauten zu bezahlen.
  • Beratung: Notar, Fachanwalt für Erbrecht oder Steuerberater sollten die konkrete Gestaltung prüfen.

Häufige Fragen

Was kostet es, ein Haus an Kinder zu überschreiben?

Notar- und Grundbuchkosten nach dem Wert der Immobilie; Grunderwerbsteuer fällt nicht an. Schenkungsteuer nur, wenn der Wert über den Freibeträgen liegt.

Kann das Sozialamt ein überschriebenes Haus zurückholen?

Innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung kann es den Rückforderungsanspruch der Eltern geltend machen, wenn es für sie Leistungen erbringt.

Gilt die Zehnjahresfrist auch bei Nießbrauch?

Für Schenkungsteuer und Rückforderung im Pflegefall ja. Für die Pflichtteilsergänzung beginnt sie bei vorbehaltenem Nießbrauch nicht zu laufen.

Was ist besser: Nießbrauch oder Wohnrecht?

Nießbrauch ist umfassender, etwa wenn die Eltern das Haus vermieten wollen. Ein Wohnrecht genügt, wenn sie nur selbst darin wohnen wollen.

Quellen

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