Immobilie aus der Zwangsversteigerung kaufen: Ablauf, Sicherheitsleistung, 5/10- und 7/10-Grenze, Kosten

Bei einer Zwangsversteigerung versteigert das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus, meist auf Antrag eines Gläubigers. Wer mitbieten will, muss auf Verlangen eine Sicherheit von 10 % des Verkehrswerts leisten (§ 68 ZVG) – nicht in bar, sondern per Überweisung vorab, Verrechnungsscheck einer Bank oder der Bundesbank oder Bankbürgschaft (§ 69 ZVG). Den Zuschlag bekommt der Meistbietende; mit dem Zuschlag wird er Eigentümer (§ 90 ZVG). Im ersten Termin wird der Zuschlag versagt, wenn das Meistgebot nicht die Hälfte des Verkehrswerts erreicht (§ 85a ZVG), und auf Antrag eines Berechtigten, wenn es unter 7/10 bleibt (§ 74a ZVG). Das Bargebot musst du vor dem Verteilungstermin überweisen, verzinst ab dem Zuschlag. Hinzu kommen Grunderwerbsteuer und Gerichtskosten. Eine Gewährleistung für Mängel gibt es nicht (§ 56 ZVG).

Ablauf einer Zwangsversteigerung

1. Termin finden: Die Gerichte veröffentlichen Versteigerungstermine mit Grundbuchblatt, Größe und Verkehrswert, oft samt Wertgutachten im Internet (§ 38 ZVG).
2. Gutachten lesen: Das Verkehrswertgutachten beschreibt Lage, Zustand und Mängel. Die Gutachter dürfen das Objekt häufig nicht von innen besichtigen – dann steht das im Gutachten.
3. Grundbuch und Rechte prüfen: Rechte, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen, bleiben bestehen (§ 52 ZVG) und übernimmt der Ersteher zusätzlich zu seinem Gebot – etwa ein Wohnrecht oder eine vorrangige Grundschuld.
4. Finanzierung klären: Die Bank braucht Zeit für die Prüfung. Kläre vor dem Termin, bis zu welchem Gebot sie finanziert, und plane das Eigenkapital für Sicherheit und Nebenkosten ein.
5. Sicherheit leisten: Die Überweisung an die Gerichtskasse muss vor dem Termin gutgeschrieben und nachgewiesen sein; ein Verrechnungsscheck darf frühestens am dritten Werktag vor dem Termin ausgestellt sein.
6. Bieten: Zugelassen sind nur Gebote ab dem geringsten Gebot, das die vorrangigen Rechte und die Verfahrenskosten deckt (§ 44 ZVG). Nach der Bietzeit entscheidet das Gericht über den Zuschlag.
7. Bezahlen: Das Bargebot ist ab dem Zuschlag zu verzinsen und muss vor dem Verteilungstermin auf dem Konto der Gerichtskasse sein (§ 49 ZVG).

Die 5/10- und die 7/10-Grenze

Die Grenzen beziehen sich auf das Meistgebot einschließlich des Werts bestehen bleibender Rechte. Wird der Zuschlag wegen einer der Grenzen versagt, bestimmt das Gericht einen neuen Termin, in der Regel drei bis sechs Monate später. Im zweiten Termin gelten die 5/10- und die 7/10-Grenze nicht mehr – dort sind auch deutlich niedrigere Gebote möglich.

Kosten für den Ersteher

• Meistgebot: der gebotene Betrag plus Zinsen ab Zuschlag bis zur Zahlung.
• Bestehen bleibende Rechte: etwa vorrangige Grundschulden oder Dienstbarkeiten, die du übernimmst.
• Grunderwerbsteuer: Schon das Meistgebot ist ein steuerpflichtiger Erwerbsvorgang (§ 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG). Der Steuersatz hängt vom Bundesland ab – siehe Grunderwerbsteuer.
• Zuschlagsgebühr: eine halbe Gerichtsgebühr nach dem Wert des Gebots einschließlich bestehen bleibender Rechte, die nur der Ersteher zahlt (Nr. 2214 KV GKG, §§ 26, 54 GKG), dazu Kosten für die Eintragung im Grundbuch.
• Kein Makler, kein Notarvertrag: Maklerprovision und Kosten für einen notariellen Kaufvertrag fallen nicht an.

Risiken bei der Zwangsversteigerung

• Keine Gewährleistung: Für Mängel haftet niemand (§ 56 ZVG). Ab dem Zuschlag trägst du Lasten und Risiko.
• Keine Besichtigung: Der bisherige Eigentümer muss niemanden hereinlassen.
• Bewohner: Bewohnt der Schuldner die Immobilie noch, ist der Zuschlagsbeschluss ein Räumungstitel (§ 93 ZVG). Mieter dürfen bleiben; der Ersteher kann den Mietvertrag aber einmalig mit der gesetzlichen Frist zum ersten zulässigen Termin kündigen (§ 57a ZVG) – bei Wohnraum braucht er dafür trotzdem ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf.
• Kein Rücktritt: Ein abgegebenes Gebot ist bindend. Wer das Bargebot nicht zahlt, bleibt trotzdem zur Zahlung verpflichtet, und die Gläubiger können die Wiederversteigerung betreiben.
• Hausgeld und Rückstände: Bei Eigentumswohnungen informiere dich bei der Hausverwaltung über Rücklagen und anstehende Sonderumlagen.

Häufige Fragen

Wie viel muss ich bei einer Zwangsversteigerung als Sicherheit zahlen?

Auf Verlangen eines Beteiligten 10 % des Verkehrswerts, per Überweisung vorab, Verrechnungsscheck oder Bankbürgschaft. Bargeld ist ausgeschlossen.

Was bedeutet die 7/10-Grenze?

Bleibt das Meistgebot im ersten Termin unter 70 % des Verkehrswerts, kann ein Gläubiger, der dadurch ausfällt, die Versagung des Zuschlags beantragen.

Muss ich bei der Zwangsversteigerung Grunderwerbsteuer zahlen?

Ja. Das Meistgebot unterliegt der Grunderwerbsteuer nach dem Satz des Bundeslands.

Wann werde ich Eigentümer?

Mit dem Zuschlag, nicht erst mit der Eintragung ins Grundbuch.