Eigenkapital für die Baufinanzierung: Wie viel brauchst du wirklich?

Für eine solide Baufinanzierung solltest du mindestens die Kaufnebenkosten und zusätzlich 20 bis 30 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln bezahlen können – so empfiehlt es die Verbraucherzentrale. Bei einem Haus für 400.000 € in Niedersachsen ohne Makler wären das rund 108.000 bis 148.000 €. Weniger Eigenkapital ist möglich, macht den Kredit aber teurer und riskanter. Unter die Kaufnebenkosten solltest du nur in Ausnahmefällen gehen.

Wie viel Eigenkapital empfohlen wird

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, grundsätzlich 20 bis 30 % des Kaufpreises zuzüglich der Kaufnebenkosten selbst aufzubringen. Die Stiftung Warentest rät zu möglichst mindestens 20 % des Kaufpreises; weitere 10 % sollten für Steuern, Makler, Notar und Grundbuchamt bereitstehen. Beide Empfehlungen haben denselben Kern: Die Nebenkosten bezahlst du am besten komplett selbst, und das Darlehen sollte deutlich unter dem Kaufpreis bleiben.

Dahinter steckt eine einfache Überlegung. Musst du die Immobilie in den ersten Jahren verkaufen, etwa wegen Trennung, Jobwechsel oder Krankheit, reicht der Verkaufserlös bei ausreichend Eigenkapital meist aus, um den Kredit abzulösen. Die Kaufnebenkosten dagegen sind weg – sie erhöhen den Wert der Immobilie nicht.

Wie hoch die Nebenkosten in deinem Bundesland sind, zeigt der Kaufnebenkostenrechner.

Was Eigenkapital in Euro bringt

Familie Kaya kauft für 400.000 € in Niedersachsen. Wir vergleichen drei Eigenkapital-Beträge mit demselben Zins von 3,8 % und 2 % anfänglicher Tilgung – in Wirklichkeit würde die Bank bei weniger Eigenkapital meist einen höheren Zins verlangen, der Unterschied wäre also noch größer:

Schon bei gleichem Zins sparen 92.000 € mehr Eigenkapital 444,66 € Rate im Monat und fast 58.000 € Zinsen. Hinzu kommt der Zinsvorteil: Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert, dem Beleihungsauslauf. Ein Darlehen über 100 % des Kaufpreises ist für die Bank deutlich riskanter und entsprechend teurer.

Was als Eigenkapital zählt

• Bankguthaben: Girokonto, Tagesgeld und Festgeld, das rechtzeitig fällig wird.
• Wertpapiere: Aktien, Fonds und ETFs, die du verkaufst oder die die Bank als Sicherheit akzeptiert. Bedenke, dass Kurse bis zum Kauf schwanken und beim Verkauf Steuern auf Gewinne anfallen können.
• Bausparguthaben: Das angesparte Guthaben eines Bausparvertrags.
• Grundstück: Gehört dir das Baugrundstück bereits schuldenfrei, zählt sein Wert beim Neubau als Eigenkapital.
• Schenkungen: Geld von Eltern oder Großeltern. Eltern können jedem Kind innerhalb von zehn Jahren bis zu 400.000 € steuerfrei schenken, Großeltern jedem Enkelkind bis zu 200.000 € (§ 16 ErbStG). Bei größeren Beträgen lohnt eine Beratung.
• Eigenleistung: Arbeiten, die du beim Bau oder der Sanierung selbst erledigst. Manche Banken rechnen sie in begrenztem Umfang an – plane sie vorsichtig, denn Bauverzögerungen und Mehrkosten sind häufig.

Kein Eigenkapital im eigentlichen Sinn sind Kredite – auch nicht ein Privatkredit von Verwandten oder ein zusätzlicher Ratenkredit. Er muss zurückgezahlt werden und belastet dein Budget zusätzlich.

Wie viel Eigenkapital solltest du einsetzen?

So viel wie sinnvoll möglich, aber nicht alles. Behalte einen Notgroschen von mehreren Monatsausgaben, denn gerade im ersten Jahr nach dem Einzug fallen oft unerwartete Kosten an: Reparaturen, Möbel, Umzug, Gartengeräte. Die Reserve auf einem Tagesgeldkonto ist günstiger, als später einen Dispo- oder Ratenkredit aufnehmen zu müssen.

Prüfe außerdem, ob sich Eigenkapital so einsetzen lässt, dass du in eine günstigere Beleihungsstufe der Bank kommst. Manchmal senken wenige Tausend Euro mehr Eigenkapital den Zins für das gesamte Darlehen.

Eigenkapital aufbauen: Wege und Zeitplan

• Sparplan mit festem Betrag: Wer 800 € im Monat zurücklegt, hat ohne Zinsen nach fünf Jahren 48.000 € beisammen.
• Wertpapiersparplan: Bei einem Anlagehorizont von vielen Jahren kann ein breit gestreuter ETF-Sparplan höhere Erträge bringen als ein Sparkonto, schwankt aber. Je näher der Kauf rückt, desto sicherer sollte das Geld angelegt sein.
• Bausparvertrag: Er kombiniert Sparen mit einem späteren Darlehensanspruch zu vorab festgelegtem Zins. Bei niedrigen Einkommen gibt es staatliche Zuschüsse.
• Steuererstattungen, Boni, Weihnachtsgeld: Konsequent auf das Eigenkapital-Konto überweisen.

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Mindestens die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland und Makler etwa 5 bis 12 % des Kaufpreises. Empfohlen werden zusätzlich 20 bis 30 % des Kaufpreises. Manche Banken finanzieren auch ohne Eigenkapital, verlangen dann aber deutlich höhere Zinsen.

Zählt eine Lebensversicherung als Eigenkapital?

Ihr aktueller Rückkaufswert kann eingesetzt werden, wenn du sie kündigst oder die Bank sie als Sicherheit akzeptiert. Eine Kündigung ist oft mit Verlusten verbunden – lass dir den Rückkaufswert vorher bestätigen.

Kann ich mit wenig Eigenkapital trotzdem kaufen?

Ja, aber es ist teurer und riskanter. Was du dabei beachten musst, erklärt unser Ratgeber Haus kaufen ohne Eigenkapital.

Sollte ich mein ganzes Erspartes einsetzen?

Nein. Halte einen Notgroschen von mehreren Monatsausgaben zurück. Den Rest einzusetzen ist meist sinnvoll, weil das Darlehen dann kleiner und günstiger wird.