Grundschuld und Grundbuch: Wie die Bank deinen Baukredit absichert

Eine Grundschuld ist ein Pfandrecht an deinem Grundstück, das im Grundbuch eingetragen wird und der Bank als Sicherheit für deine Baufinanzierung dient. Zahlst du den Kredit nicht zurück, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern lassen. Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht an einen bestimmten Kredit gebunden: Sie bleibt auch nach der vollständigen Tilgung im Grundbuch stehen, bis du sie löschen lässt – oder du nutzt sie später für einen neuen Kredit.

Grundschuld und Hypothek: der Unterschied

Beide sind Grundpfandrechte, also Rechte an einem Grundstück, aus dem sich der Gläubiger notfalls befriedigen kann. Der entscheidende Unterschied:

Weil die Grundschuld so flexibel ist, verlangen Banken fast immer sie. Damit sie dich nicht unbegrenzt belastet, schließt du mit der Bank einen Sicherungsvertrag, auch Sicherungsabrede oder Zweckerklärung genannt. Er regelt, welche Kredite die Grundschuld absichert und dass die Bank sie nach Tilgung freigeben muss. Diese Einwendungen aus dem Sicherungsvertrag kannst du auch einem späteren Erwerber der Grundschuld entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB).

So wird eine Grundschuld eingetragen

1. Bestellung beim Notar: Meist unmittelbar nach dem Kaufvertrag beurkundet der Notar die Grundschuld zugunsten der Bank. Darin unterwirfst du dich in der Regel der sofortigen Zwangsvollstreckung – die Bank braucht dann im Ernstfall kein Gerichtsurteil, um zu vollstrecken.
2. Eintragung im Grundbuch: Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld in Abteilung III ein. Die Bank verlangt in der Regel den ersten Rang, damit sie im Ernstfall vor anderen Gläubigern bedient wird.
3. Auszahlung: Erst wenn die Eintragung gesichert ist, zahlt die Bank das Darlehen aus.

Die Grundschuld lautet häufig auf einen Betrag in Höhe des Darlehens, manchmal etwas höher. Zusätzlich vereinbaren Banken oft Zinsen auf die Grundschuld; diese „Grundschuldzinsen“ sind nicht die Zinsen deines Kredits, sondern erweitern nur den Sicherungsrahmen.

Was eine Grundschuld kostet

Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt und hängen vom Betrag der Grundschuld ab. Für Notar und Grundbuchamt fällt jeweils eine volle Gebühr nach Tabelle B an:

Diese Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten. Was Notar und Grundbuch beim Kauf insgesamt kosten, zeigt der Kaufnebenkostenrechner mit einer vollständigen Beispielrechnung.

Grundschuld bei der Umschuldung: abtreten statt neu bestellen

Wechselst du für die Anschlussfinanzierung die Bank, braucht die neue Bank eine Sicherheit. Statt eine neue Grundschuld zu bestellen, kann die alte Bank die bestehende Grundschuld an die neue Bank abtreten. Die Eintragung der Abtretung kostet beim Grundbuchamt nur eine halbe Gebühr (KV 14130), bei 320.000 € also 317,50 €; hinzu kommen Notarkosten für die Beglaubigung. Eine neue Grundschuld wäre deutlich teurer. Wie du die Anschlussfinanzierung planst, erklärt unser Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Grundschuld nach der Tilgung: löschen oder stehen lassen?

Ist dein Kredit vollständig zurückgezahlt, hast du aus dem Sicherungsvertrag Anspruch darauf, dass die Bank die Grundschuld freigibt. Sie schickt dir in der Regel eine Löschungsbewilligung. Damit hast du drei Möglichkeiten:

• Löschen lassen: Mit der Löschungsbewilligung und deiner notariell beglaubigten Zustimmung beantragst du beim Grundbuchamt die Löschung (§§ 19, 27 und 29 Grundbuchordnung). Das Grundbuchamt verlangt dafür eine halbe Gebühr (KV 14140), bei 320.000 € also 317,50 €, zuzüglich der Notarkosten.
• Stehen lassen: Du bewahrst die Löschungsbewilligung auf und lässt die Grundschuld im Grundbuch. Brauchst du später einen neuen Kredit, etwa für eine Sanierung, kann sie wiederverwendet werden – das spart die Kosten einer neuen Bestellung. Beim Verkauf will der Käufer in der Regel ein lastenfreies Grundbuch; die Löschung kann dann im Zuge des Verkaufs erfolgen.
• An dich abtreten lassen: Statt Löschung kannst du verlangen, dass die Bank die Grundschuld an dich abtritt. Dann wird sie zur Eigentümergrundschuld, die du später einer neuen Bank als Sicherheit übertragen kannst.

Wichtig: Bewahre die Löschungsbewilligung und bei einer Briefgrundschuld den Grundschuldbrief sorgfältig auf. Ohne diese Unterlagen wird die Löschung aufwendig.

Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld?

Bei einer Buchgrundschuld ist der Gläubiger allein im Grundbuch vermerkt; für eine Übertragung ist eine Eintragung nötig. Bei einer Briefgrundschuld stellt das Grundbuchamt zusätzlich einen Grundschuldbrief aus; sie kann durch schriftliche Abtretung und Übergabe des Briefs übertragen werden, ohne dass das Grundbuch sofort geändert wird (§ 1154 BGB). Bei Baufinanzierungen ist heute die Buchgrundschuld üblich.

Häufige Fragen

Erlischt die Grundschuld, wenn der Kredit abbezahlt ist?

Nein. Sie bleibt im Grundbuch eingetragen, bis sie gelöscht oder übertragen wird. Du hast aber Anspruch darauf, dass die Bank sie freigibt, meist durch eine Löschungsbewilligung.

Was kostet es, eine Grundschuld zu löschen?

Beim Grundbuchamt eine halbe Gebühr nach dem Grundschuldbetrag, bei 320.000 € also 317,50 €, dazu Notarkosten für die Beglaubigung deiner Zustimmung.

Kann die Bank die Grundschuld weiterverkaufen?

Banken können Kredite samt Grundschuld an andere Gläubiger abtreten. Einwendungen aus deinem Sicherungsvertrag – etwa dass du deine Raten pünktlich zahlst – kannst du auch dem neuen Gläubiger entgegenhalten (§ 1192 Abs. 1a BGB).

Muss eine Grundschuld genauso hoch sein wie der Kredit?

Nein, aber sie darf ihn nicht unterschreiten, wenn der ganze Kredit gesichert sein soll. Oft lautet sie auf den Darlehensbetrag, teils etwas mehr. Eine höhere Grundschuld kostet höhere Gebühren.