Notarkosten beim Hauskauf: So berechnen sich Notar- und Grundbuchkosten nach dem GNotKG – mit Beispiel
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Hinweis zu Steuerthemen: Wir sind keine Steuerberater und leisten keine Steuerberatung. Dieser Artikel beruht auf unserer sorgfältigen Recherche in öffentlich zugänglichen Quellen wie Gesetzestexten und Veröffentlichungen der Finanzverwaltung und gibt unsere Einschätzung wieder. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Lass deine persönliche Steuersituation bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein prüfen, bevor du handelst. Mehr dazu.
Notare und Grundbuchämter rechnen beim Immobilienkauf nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert – beim Kauf dem Kaufpreis, bei der Grundschuld deren Betrag – und werden nach Tabelle B berechnet (§ 34 GNotKG). Für die Beurkundung des Kaufvertrags fällt eine 2,0-Gebühr an, dazu meist je eine 0,5-Gebühr für Vollzug und Betreuung; das Grundbuchamt berechnet für die Eigentumsumschreibung eine 1,0- und für die Auflassungsvormerkung eine 0,5-Gebühr. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einer Grundschuld von 300.000 € ergeben sich zusammen rund 5.400 € – etwa 1,35 % des Kaufpreises, ohne Auslagen. Gesetzlich trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch (§ 448 Abs. 2 BGB). Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt; jeder Notar muss gleich abrechnen.
Das Wichtigste in Kürze
- Notar: Kaufvertrag 2,0 + Vollzug 0,5 + Betreuung 0,5 Gebühren; Grundschuld 1,0.
- Grundbuch: Eigentümer 1,0, Auflassungsvormerkung 0,5, Grundschuld 1,0.
- Auf die Notargebühren kommen 19 % Umsatzsteuer und Auslagen; die Grundbuchgebühren sind umsatzsteuerfrei.
- Im Beispiel mit 400.000 € Kaufpreis und 300.000 € Grundschuld: rund 1,35 % des Kaufpreises für Notar und Grundbuch zusammen.
Welche Gebühren anfallen
| Leistung | KV-Nr. | Gebührensatz | Geschäftswert |
|---|---|---|---|
| Beurkundung des Kaufvertrags (Notar) | 21100 | 2,0 | Kaufpreis |
| Vollzug, z. B. Genehmigungen und Vorkaufsrechtsanfrage einholen (Notar) | 22110 | 0,5 | Kaufpreis |
| Betreuung, z. B. Fälligkeitsmitteilung (Notar) | 22200 | 0,5 | Kaufpreis |
| Grundschuldbestellung (Notar) | 21200 | 1,0 | Grundschuldbetrag |
| Eintragung als Eigentümer (Grundbuchamt) | 14110 | 1,0 | Kaufpreis |
| Eintragung der Auflassungsvormerkung (Grundbuchamt) | 14150 | 0,5 | Kaufpreis |
| Löschung der Vormerkung (Grundbuchamt) | 14152 | 25 € fest | – |
| Eintragung der Grundschuld (Grundbuchamt) | 14121 | 1,0 | Grundschuldbetrag |
Rechenbeispiel: 400.000 € Kaufpreis, 300.000 € Grundschuld
Nach Tabelle B beträgt eine volle Gebühr bei 400.000 € Geschäftswert 785 €, bei 300.000 € 635 €.
| Posten | Berechnung | Betrag |
|---|---|---|
| Kaufvertrag | 2,0 × 785 € | 1.570,00 € |
| Vollzug | 0,5 × 785 € | 392,50 € |
| Betreuung | 0,5 × 785 € | 392,50 € |
| Grundschuldbestellung | 1,0 × 635 € | 635,00 € |
| Notar netto | 2.990,00 € | |
| Notar inkl. 19 % Umsatzsteuer | 3.558,10 € | |
| Grundbuch: Eigentümer, Vormerkung, Löschung Vormerkung | 785 € + 392,50 € + 25 € | 1.202,50 € |
| Grundbuch: Grundschuld | 1,0 × 635 € | 635,00 € |
| Zusammen | 5.395,60 € |
Hinzu kommen Auslagen des Notars, etwa für Abschriften und Post. Ob Vollzugs- und Betreuungsgebühr anfallen, hängt davon ab, was der Notar im Einzelfall erledigt. Alle Kaufnebenkosten einschließlich Grunderwerbsteuer und Makler rechnet der Kaufnebenkostenrechner zusammen; zur Maklerprovision siehe Maklerprovision.
Wofür der Notar zuständig ist
- Er entwirft den Kaufvertrag und beurkundet ihn – Grundstückskaufverträge müssen notariell beurkundet werden.
- Er beantragt die Auflassungsvormerkung, die den Käufer bis zur Eigentumsumschreibung sichert.
- Er holt Genehmigungen und die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht ein und teilt mit, wann der Kaufpreis fällig ist.
- Er beurkundet die Grundschuld für die finanzierende Bank.
Notarkosten und Steuern
Für Vermieter gehören die Notar- und Grundbuchkosten für den Kauf zu den Anschaffungskosten der Immobilie und werden über die Abschreibung berücksichtigt (Gebäudeanteil). Die Kosten für die Grundschuld sind dagegen Finanzierungskosten und bei einer vermieteten Immobilie sofort als Werbungskosten abziehbar. Für die selbst genutzte Wohnung wirken sich die Notarkosten steuerlich in der Regel nicht aus.
Häufige Fragen
Wie hoch sind die Notarkosten beim Hauskauf?
Sie hängen vom Kaufpreis und der Grundschuld ab. Bei 400.000 € Kaufpreis und 300.000 € Grundschuld kommen Notar und Grundbuch zusammen auf rund 5.400 €.
Wer zahlt den Notar beim Hauskauf?
Nach § 448 Abs. 2 BGB der Käufer – es sei denn, im Vertrag ist etwas anderes vereinbart.
Kann man Notarkosten verhandeln?
Nein. Die Gebühren sind im GNotKG festgelegt und für alle Notare gleich.
Sind Notarkosten steuerlich absetzbar?
Bei Vermietung ja: Kaufkosten über die Abschreibung, Grundschuldkosten sofort als Werbungskosten. Bei Selbstnutzung in der Regel nicht.
