Kaufnebenkosten beim Hauskauf: Rechner und komplette Kostenübersicht 2026

Die Kaufnebenkosten einer Immobilie liegen 2026 je nach Bundesland und Makler zwischen rund 5 und 12 % des Kaufpreises. Sie bestehen aus der Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 %), den Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls der Maklerprovision. Bei einer Wohnung für 400.000 € in Niedersachsen mit Makler sind das gut 39.000 €, in Bayern ohne Makler knapp 19.500 €. Der Rechner zeigt die Kosten für dein Bundesland:

Woraus die Kaufnebenkosten bestehen

Grunderwerbsteuer 2026 in allen Bundesländern

Zuletzt geändert haben Bremen (Erhöhung auf 5,5 % zum 1. Juli 2025) und Thüringen (Senkung auf 5,0 % zum 1. Januar 2024). Wann die Steuer fällig wird, wer befreit ist und wie das Hessengeld funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur Grunderwerbsteuer.

Notar und Grundbuch: was wirklich anfällt

Für Notar und Grundbuch liest man oft die Faustregel „1,5 bis 2 % des Kaufpreises“. Die Gebühren sind aber gesetzlich festgelegt und lassen sich genau berechnen. Grundlage ist die Gebührentabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes: Jedem Geschäftswert ist eine volle Gebühr (1,0) zugeordnet, und jede Tätigkeit kostet ein Vielfaches davon. Weil die Tabelle mit steigendem Wert flacher wird, sinkt der Anteil am Kaufpreis bei teureren Immobilien.

Beispiel: Kauf einer Wohnung für 400.000 € mit einer Grundschuld über 320.000 € für die Bank. Die volle Gebühr beträgt laut Tabelle B 785 € bei einem Geschäftswert von 400.000 € und 635 € bei 320.000 €:

Das sind rund 1,34 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Auslagen wie Porto und Kopien sowie je nach Fall weitere kleinere Gebühren, etwa für die Löschung der Vormerkung oder die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers. Bei günstigeren Immobilien ist der prozentuale Anteil höher, bei teureren niedriger. Den Rechner haben wir deshalb auf 2 % voreingestellt – das ist eine vorsichtige Annahme mit Puffer, die du anpassen kannst.

Notar- und Grundbuchgebühren sind nicht verhandelbar: Der Notar darf weder mehr noch weniger verlangen, als das Gesetz vorsieht.

Maklerprovision: Was du als Käufer zahlen musst

Seit dem 23. Dezember 2020 gelten beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher feste Regeln:

• Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden, also zum Beispiel per E-Mail (§ 656a BGB).
• Arbeitet der Makler für Käufer und Verkäufer, darf er von beiden nur gleich viel verlangen (§ 656c BGB).
• Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, kann er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben – und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§ 656d BGB).

Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und je nach Region unterschiedlich. Hat der Verkäufer den Makler allein beauftragt und trägt die Kosten vollständig selbst, zahlst du gar keine Provision.

Rechenbeispiele

Je nach Bundesland und Makler liegen zwischen zwei sonst gleichen Käufen über 26.000 € Unterschied.

Kosten, die oft vergessen werden

• Umzug, Renovierung und Ausstattung: keine Kaufnebenkosten im engeren Sinn, aber oft fällig, bevor man einzieht.
• Gutachter oder Bausachverständiger: optional, aber vor dem Kauf eines älteren Hauses oft gut investiert.
• Bereitstellungszinsen: beim Neubau, wenn das Darlehen erst nach der vereinbarten freien Zeit abgerufen wird.
• Grundsteuer und Gebäudeversicherung: laufende Kosten ab Übergang von Nutzen und Lasten; die Aufteilung im Kaufjahr regelt der Kaufvertrag.

Nebenkosten und Eigenkapital

Kaufnebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Viele Banken finanzieren sie deshalb nicht oder nur gegen einen höheren Zins. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, die Kaufnebenkosten und zusätzlich 20 bis 30 % des Kaufpreises aus eigenen Mitteln zu bezahlen. Mehr dazu im Ratgeber zum Eigenkapital.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in Prozent?

Ohne Makler etwa 4,8 % (Bayern) bis 7,8 % (Länder mit 6,5 % Grunderwerbsteuer) bei einem Kaufpreis von 400.000 €, mit Makler (3,57 %) entsprechend mehr – bis gut 11 %.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids, den das Finanzamt nach dem Kaufvertrag verschickt (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die du nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst.

Kann ich Grunderwerbsteuer sparen?

Mitverkauftes bewegliches Inventar, etwa eine gebrauchte Einbauküche, kann im Kaufvertrag gesondert mit einem realistischen Wert ausgewiesen werden; darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Die Werte müssen angemessen sein, sonst erkennt das Finanzamt sie nicht an.

Sind Notarkosten verhandelbar?

Nein. Notargebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz bundeseinheitlich festgelegt und hängen vom Geschäftswert ab.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht. Bei vermieteten Immobilien gehören sie zu den Anschaffungskosten. Lass dich dazu steuerlich beraten.