Maklerprovision beim Hauskauf und bei der Miete: Wer zahlt was – Halbteilung, Bestellerprinzip und Höchstgrenzen
Fakten und Zahlen geprüft am
Artikel anhören
Nutzt die Sprachausgabe deines Geräts.
Hinweis zu Steuerthemen: Wir sind keine Steuerberater und leisten keine Steuerberatung. Dieser Artikel beruht auf unserer sorgfältigen Recherche in öffentlich zugänglichen Quellen wie Gesetzestexten und Veröffentlichungen der Finanzverwaltung und gibt unsere Einschätzung wieder. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Lass deine persönliche Steuersituation bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein prüfen, bevor du handelst. Mehr dazu.
Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gilt: Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, müssen beide gleich viel zahlen (§ 656c BGB). Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben – und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seinen Teil nachweislich bezahlt hat (§ 656d BGB). Der Maklervertrag braucht die Textform (§ 656a BGB). Die Höhe der Provision ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Bei Mietwohnungen gilt das Bestellerprinzip: Mieter zahlen nur, wenn der Makler ausschließlich in ihrem Auftrag eine Wohnung sucht – dann höchstens zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer (§§ 2, 3 WoVermRG).
Das Wichtigste in Kürze
- Kauf von Wohnung oder Einfamilienhaus: Käufer zahlt höchstens die Hälfte.
- Gilt nicht für Mehrfamilienhäuser, unbebaute Grundstücke oder Gewerbeimmobilien.
- Miete: Wer bestellt, bezahlt – Mieter höchstens zwei Kaltmieten plus Umsatzsteuer, keine Vorschüsse.
- Die Provision gehört zu den Kaufnebenkosten und erhöht bei Vermietung die Abschreibungsbasis.
Kauf: Die Halbteilung
| Fall | Regel |
|---|---|
| Makler arbeitet für Käufer und Verkäufer | Beide zahlen in gleicher Höhe. Arbeitet er für eine Seite kostenlos, darf er auch von der anderen nichts verlangen. |
| Nur der Verkäufer beauftragt den Makler | Der Käufer kann zur Übernahme verpflichtet werden – höchstens in gleicher Höhe wie der Verkäufer, fällig erst nach dessen Zahlung. |
| Nur der Käufer beauftragt den Makler (Suchauftrag) | Der Verkäufer muss höchstens in gleicher Höhe mitzahlen, wenn das vereinbart wird; sonst zahlt der Käufer. |
| Mehrfamilienhaus, Grundstück, Gewerbe oder Käufer ist Unternehmer | Halbteilung gilt nicht, Verteilung frei vereinbar. |
Wichtig: Ein Maklervertrag, der gegen die Halbteilung verstößt, ist unwirksam (§ 656c Abs. 2 BGB). Senkt der Makler einer Seite die Provision, wirkt das auch zugunsten der anderen. Die Regeln gelten nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist (§ 656b BGB).
Rechenbeispiel mit angenommenem Satz: Familie Özdemir kauft ein Einfamilienhaus für 400.000 €. Der Verkäufer hat einen Makler beauftragt und mit ihm 7,14 % inklusive Umsatzsteuer vereinbart, also 28.560 €. Er darf höchstens die Hälfte, 14.280 €, auf die Käufer übertragen. Fällig wird ihr Anteil erst, wenn der Verkäufer seine 14.280 € bezahlt und das nachgewiesen hat. Die Prozentsätze sind ein Beispiel – die Provision ist frei verhandelbar. Mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen weitere Nebenkosten hinzu; der Kaufnebenkostenrechner rechnet alles zusammen.
Miete: Das Bestellerprinzip
- Wer bestellt, bezahlt: Beauftragt der Vermieter den Makler, darf der Mieter nichts zahlen. Eine Vereinbarung, mit der der Mieter die Provision des Vermieters übernimmt, ist unwirksam (§ 2 Abs. 1a und Abs. 5 WoVermRG).
- Suchauftrag des Mieters: Nur wenn der Makler ausschließlich wegen des Auftrags des Mieters eine Wohnung beim Vermieter einholt, darf er vom Mieter eine Provision verlangen.
- Obergrenze: höchstens zwei Monatskaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer; gesondert abgerechnete Nebenkosten zählen nicht mit (§ 3 Abs. 2 WoVermRG).
- Keine Vorschüsse, keine Extra-Gebühren: Schreib- oder Einschreibgebühren sind unzulässig, ebenso Vorschüsse (§§ 2 Abs. 4, 3 Abs. 3 WoVermRG).
- Erfolg nötig: Die Provision ist nur geschuldet, wenn durch die Vermittlung oder den Nachweis tatsächlich ein Mietvertrag zustande kommt.
Hast du eine unzulässige Provision gezahlt, kannst du sie zurückfordern.
Maklerprovision und Steuern
Beim Kauf gehört die Maklerprovision zu den Anschaffungsnebenkosten. Kaufst du eine Immobilie zum Vermieten, erhöht der auf das Gebäude entfallende Anteil die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung – siehe AfA bei Immobilien. Bei einer selbst genutzten Immobilie wirkt sie sich steuerlich in der Regel nicht aus.
Häufige Fragen
Wer zahlt den Makler beim Hauskauf?
Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, die Verbraucher kaufen, höchstens zur Hälfte der Käufer – oder der, der den Makler allein beauftragt hat.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Sie ist gesetzlich nicht festgelegt und frei verhandelbar. Beim Verkauf durch einen beauftragten Makler darf der Käufer nicht mehr zahlen als der Verkäufer.
Muss ich als Mieter eine Maklerprovision zahlen?
Nur, wenn du den Makler selbst mit der Suche beauftragt hast und er die Wohnung ausschließlich für dich gesucht hat – dann höchstens zwei Monatskaltmieten plus Umsatzsteuer.
Gilt die Halbteilung auch beim Grundstückskauf?
Nein. Sie gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht für unbebaute Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser.
