Kaufen oder mieten? So rechnest du ehrlich nach, was sich für dich mehr lohnt – mit Beispiel
Fakten und Zahlen geprüft am
Artikel anhören
Nutzt die Sprachausgabe deines Geräts.
Ob Kaufen oder Mieten günstiger ist, entscheidet nicht die Höhe der Kreditrate, sondern ein fairer Kostenvergleich: Auf der einen Seite steht die Kaltmiete, die du sonst zahlen würdest. Auf der anderen Seite stehen die Kosten des Eigentums, die du nicht zurückbekommst – Schuldzinsen, Instandhaltung, die Kaufnebenkosten und die Rendite, die dein Eigenkapital anderswo bringen könnte. Die Tilgung gehört nicht dazu, denn sie baut Vermögen auf. Sind diese verlorenen Kosten niedriger als die Miete, spricht finanziell viel für den Kauf, sonst für das Mieten und Anlegen der Differenz. Den Ausschlag geben Zinsen, Kaufpreis im Verhältnis zur Miete, die Haltedauer und die Wertentwicklung. Daneben zählen Sicherheit, Flexibilität und persönliche Vorlieben.
Das Wichtigste in Kürze
- Vergleiche Kaltmiete mit den verlorenen Kosten des Eigentums – nicht mit der Kreditrate.
- Tilgung ist Sparen; Zinsen, Instandhaltung und Nebenkosten sind Kosten.
- Kaufnebenkosten sind beim Kauf sofort weg – je kürzer du bleibst, desto teurer der Kauf.
- Mieten lohnt sich finanziell nur, wenn du die Differenz tatsächlich sparst und anlegst.
Die Rechnung in vier Schritten
- Vergleichsmiete: Was kostet eine vergleichbare Wohnung kalt zur Miete?
- Zinsen: Darlehensbetrag × Sollzins. Aktuelle Durchschnittswerte stehen im Ratgeber Bauzinsen.
- Instandhaltung: Rücklage für Reparaturen und Modernisierung, bei Eigentumswohnungen inklusive nicht umlagefähigem Hausgeld.
- Eigenkapital und Nebenkosten: Was würde dein Eigenkapital als Geldanlage bringen? Und wie verteilen sich die Kaufnebenkosten über die Jahre, die du in der Immobilie wohnen willst?
Rechenbeispiel
Lisa und Tom überlegen, eine Wohnung für 400.000 € zu kaufen, die zur Miete 1.300 € kalt kosten würde. Sie haben 120.000 € Eigenkapital. Angenommen sind 10 % Kaufnebenkosten (40.000 €), ein Darlehen von 320.000 € zu 3,81 % Zins (Bundesbank-Durchschnitt für fünf bis zehn Jahre Zinsbindung, August 2026), 3.000 € Instandhaltung im Jahr, 3 % möglicher Ertrag auf das Eigenkapital und eine Wohndauer von 20 Jahren.
- Zinsen im ersten Jahr: 320.000 € × 3,81 % = 12.192 €
- Instandhaltung: 3.000 €
- Entgangener Ertrag auf das Eigenkapital: 120.000 € × 3 % = 3.600 €
- Kaufnebenkosten verteilt auf 20 Jahre: 2.000 €
Zusammen sind das 20.792 € im Jahr oder rund 1.733 € im Monat – gegenüber 15.600 € Kaltmiete (1.300 € im Monat). Im ersten Jahr wäre Mieten also günstiger. Mit jeder Tilgung sinken aber die Zinsen, während die Miete steigen kann; steigt zudem der Wert der Wohnung, verschiebt sich die Rechnung zugunsten des Kaufs. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung.
Wie hoch die Kaufnebenkosten in deinem Bundesland sind, rechnet der Kaufnebenkostenrechner aus. Wie sich die Preise zuletzt entwickelt haben, zeigt der Ratgeber Immobilienpreise 2026.
Was die Rechnung kippen lässt
| Faktor | Spricht eher für Kauf | Spricht eher für Miete |
|---|---|---|
| Zinsen | niedrig | hoch |
| Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresmiete | niedrig | hoch |
| Geplante Wohndauer | lang | kurz – die Nebenkosten verteilen sich auf wenige Jahre |
| Erwartete Mietsteigerung | stark | gering |
| Wertentwicklung der Immobilie | steigend | stagnierend oder fallend |
| Sparverhalten | Kredit zwingt zum Sparen | Differenz wird diszipliniert angelegt |
Was neben dem Geld zählt
- Sicherheit: Keine Eigenbedarfskündigung, mietfreies Wohnen im Alter nach der Tilgung.
- Flexibilität: Mieter können für einen neuen Job leichter umziehen; ein Verkauf kostet Zeit und Geld.
- Klumpenrisiko: Viel Vermögen in einer einzigen Immobilie an einem Ort.
- Gestaltung: Eigentümer können umbauen; bei Eigentumswohnungen entscheidet die Gemeinschaft mit.
Bevor du kaufst, prüfe, wie viel Immobilie zu deinem Einkommen passt: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Häufige Fragen
Ist Kaufen immer besser als Mieten?
Nein. Es hängt von Zinsen, Kaufpreis, Miete, Wohndauer und Wertentwicklung ab. Bei hohen Kaufpreisen im Verhältnis zur Miete und kurzer Wohndauer ist Mieten oft günstiger.
Zählt die Tilgung zu den Kosten?
Nein. Die Tilgung baut Eigentum auf. Für den Vergleich zählen nur die Kosten, die du nicht zurückbekommst.
Wie lange sollte ich mindestens in einer gekauften Immobilie wohnen?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Je kürzer die Wohndauer, desto stärker belasten die Kaufnebenkosten die Rechnung.
Was ist, wenn ich die Differenz nicht spare?
Dann verliert das Mieten seinen finanziellen Vorteil. Der Vergleich setzt voraus, dass du das gesparte Geld tatsächlich anlegst.
