Erbbaurecht: Haus bauen ohne Grundstückskauf – Erbbauzins, Laufzeit, Risiken
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Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben (§ 1 Erbbaurechtsgesetz). Du kaufst also nicht das Grundstück, sondern nur das Haus bzw. das Recht, eines zu bauen, und zahlst dem Eigentümer – oft Kirchen, Stiftungen oder Kommunen – dafür regelmäßig einen Erbbauzins. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen, hat ein eigenes Erbbaugrundbuch, kann belastet, verkauft und vererbt werden und läuft meist über viele Jahrzehnte. Am Ende fällt das Bauwerk an den Grundstückseigentümer, der dafür in der Regel eine Entschädigung zahlen muss.
Das Wichtigste in Kürze
- Geringere Anfangsinvestition, weil der Grundstückskauf entfällt – dafür laufender Erbbauzins.
- Die Rechte und Pflichten stehen im Erbbaurechtsvertrag; er ist wichtiger als jeder Prospekt.
- Heimfall wegen Zahlungsverzug erst bei Rückstand von mindestens zwei Jahresbeträgen.
- Bei Ablauf muss der Eigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk zahlen, sofern der Vertrag sie nicht wirksam ausschließt.
Was im Erbbaurechtsvertrag geregelt wird
Zum Inhalt des Erbbaurechts können Vereinbarungen gehören über (§ 2 ErbbauRG):
- Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks,
- Versicherung und Wiederaufbau nach Zerstörung,
- wer öffentliche Lasten und Abgaben trägt, etwa Grundsteuer,
- den Heimfall – die Pflicht, das Erbbaurecht unter bestimmten Voraussetzungen an den Eigentümer zurückzugeben,
- ein Vorrecht auf Verlängerung und eine Verpflichtung des Eigentümers, dir das Grundstück zu verkaufen.
Häufig verlangt der Vertrag die Zustimmung des Eigentümers zu Verkauf oder Belastung des Erbbaurechts. Lies den Vertrag vor dem Kauf eines Erbbaurechtshauses vollständig – am besten mit einem Notar oder Anwalt.
Der Erbbauzins
Der Erbbauzins ist eine regelmäßige Zahlung an den Grundstückseigentümer, rechtlich eine Reallast im Grundbuch (§ 9 ErbbauRG). Seine Höhe und die Anpassung werden im Vertrag festgelegt; üblich sind Wertsicherungsklauseln, die den Zins an einen Preisindex koppeln. Achte darauf, wie oft und in welchem Umfang er steigen kann – bei langen Laufzeiten kann der Erbbauzins einen erheblichen Teil der Wohnkosten ausmachen.
Heimfall und Ende der Laufzeit
- Heimfall: Wegen Zahlungsverzugs kann der Heimfall nur verlangt werden, wenn du mit mindestens zwei Jahresbeträgen des Erbbauzinses im Rückstand bist (§ 9 Abs. 4 ErbbauRG). Macht der Eigentümer den Heimfall geltend, muss er eine angemessene Vergütung zahlen, sofern sie nicht wirksam ausgeschlossen ist (§ 32 ErbbauRG).
- Ablauf: Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf, muss der Eigentümer eine Entschädigung für das Bauwerk zahlen; Höhe und Ausschluss können vereinbart werden. Wurde das Erbbaurecht zur Versorgung minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Werts betragen (§ 27 ErbbauRG).
- Verlängerung: Der Eigentümer kann die Entschädigung abwenden, indem er das Erbbaurecht für die voraussichtliche Standdauer des Gebäudes verlängert.
Je kürzer die Restlaufzeit, desto stärker sinkt in der Regel der Wert eines Erbbaurechtshauses – wichtig beim Kauf eines Bestandsobjekts.
Finanzierung
Banken finanzieren auch Häuser auf Erbbaugrundstücken; als Sicherheit dient eine Grundschuld im Erbbaugrundbuch. Weil der Erbbauzins als Reallast im Rang vor der Grundschuld stehen kann, verlangen Banken oft eine Rangregelung oder eine Stillhalteerklärung des Eigentümers. Das Gesetz erlaubt Vereinbarungen, nach denen die Erbbauzins-Reallast in der Zwangsversteigerung bestehen bleibt und der Erbbauberechtigte vorrangige Grundpfandrechte eintragen darf (§ 9 Abs. 3 ErbbauRG). Kläre das früh mit deiner Bank. Wie Baukredite allgemein funktionieren, erklären die Ratgeber Baukredit und Immobilienfinanzierung.
Steuern und Nebenkosten
Auch die Bestellung oder der Kauf eines Erbbaurechts löst Grunderwerbsteuer aus. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung – bei einer Neubestellung vor allem der über die Laufzeit kapitalisierte Erbbauzins, beim Kauf eines bestehenden Erbbaurechtshauses vor allem der Kaufpreis. Wie hoch der Steuersatz in deinem Bundesland ist, zeigt der Ratgeber Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten.
Vor- und Nachteile
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| geringerer Kapitalbedarf zu Beginn | laufender Erbbauzins, oft mit Anpassung |
| Zugang zu Grundstücken, die nicht verkauft werden | Zustimmungspflichten bei Verkauf, Belastung oder Umbau |
| Erbbauzins teils günstiger als Kreditzinsen für den Grundstückskauf | Wertverlust bei abnehmender Restlaufzeit |
| vererbbar und verkäuflich | Bodenwertsteigerungen kommen dem Eigentümer zugute |
Häufige Fragen
Was passiert nach Ablauf des Erbbaurechts?
Das Bauwerk geht auf den Grundstückseigentümer über, der in der Regel eine Entschädigung zahlen muss. Häufig wird das Erbbaurecht vorher verlängert.
Kann ich ein Erbbaurechtshaus verkaufen?
Ja, das Erbbaurecht ist veräußerlich. Oft muss der Grundstückseigentümer aber zustimmen.
Kann der Erbbauzins steigen?
Ja, wenn der Vertrag eine Anpassung vorsieht, etwa an einen Preisindex.
Bekomme ich für ein Erbbaurecht einen Kredit?
Ja. Banken verlangen aber meist eine Regelung zum Rang des Erbbauzinses gegenüber ihrer Grundschuld.
