Baukredit für den Neubau: Bereitstellungszinsen, Teilauszahlung und Ratenplan

Ein Baukredit ist eine Baufinanzierung für den Neubau eines Hauses, die nicht auf einmal, sondern in Teilbeträgen nach Baufortschritt ausgezahlt wird. Das unterscheidet ihn vom Kredit für eine fertige Immobilie und bringt eigene Kosten mit sich: Für Geld, das die Bank bereithält, aber noch nicht ausgezahlt hat, verlangt sie nach einer freien Zeit Bereitstellungszinsen – laut Stiftung Warentest bei den meisten Anbietern 0,25 % pro Monat. Wer mit einem Bauträger baut, zahlt nach einem gesetzlich festgelegten Ratenplan.

So funktioniert die Auszahlung beim Neubau

Beim Kauf einer fertigen Immobilie zahlt die Bank den Kredit in einer Summe an den Verkäufer. Beim Neubau bezahlst du dagegen nacheinander Grundstück, Bauunternehmen und Handwerker. Die Bank zahlt deshalb in Teilbeträgen aus, jeweils gegen Nachweis des Baufortschritts, etwa durch Rechnungen oder einen Bautenstandsbericht. Zinsen zahlst du nur auf die bereits ausgezahlten Beträge.

Wichtig für später: Das gesetzliche Kündigungsrecht nach zehn Jahren beginnt erst mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Bei einem Neubau, der sich über ein Jahr hinzieht, verschiebt sich dieser Zeitpunkt entsprechend – mehr dazu im Ratgeber zur Zinsbindung.

Bereitstellungszinsen: was sie kosten und wie du sie vermeidest

Ab Vertragsschluss hält die Bank das Geld für dich bereit, auch wenn du es noch nicht abrufst. Dafür vereinbart sie Bereitstellungszinsen, die nach einer zinsfreien Zeit auf den noch nicht ausgezahlten Betrag anfallen. Gesetzlich geregelt ist ihre Höhe nicht; sie wird im Vertrag vereinbart. Der Bundesgerichtshof hat eine Klausel über 0,25 % pro Monat als zulässige Preisvereinbarung angesehen (Urteil XI ZR 516/18). Bereitstellungszinsen sind nicht im effektiven Jahreszins enthalten – du musst sie also gesondert vergleichen.

Laut Stiftung Warentest (November 2025) verlangen die meisten Anbieter seit Jahrzehnten 0,25 % pro Monat, also 3 % im Jahr. Mehr als die Hälfte der Banken erlässt die Bereitstellungszinsen für ein ganzes Jahr, und gut jeder zehnte Anbieter gewährt sogar 24 freie Monate. Die Stiftung Warentest empfiehlt mindestens zwölf Monate zinsfreie Zeit.

Beispiel: Familie Arslan hat ein Baudarlehen über 400.000 € mit zwölf zinsfreien Monaten. Weil sich der Innenausbau verzögert, sind nach Ablauf der zwölf Monate noch 150.000 € nicht abgerufen und werden erst vier Monate später ausgezahlt. Die Bereitstellungszinsen betragen 150.000 € × 0,25 % × 4 = 1.500 €.

So vermeidest du sie: eine realistische Bauzeit planen, lange zinsfreie Zeiten verhandeln, mit der Bank klären, in welcher Reihenfolge Eigenkapital und Darlehen eingesetzt werden, und Verzögerungen früh mit der Bank besprechen.

Bauen mit Bauträger: der gesetzliche Ratenplan

Kaufst du ein Haus vom Bauträger, der Grundstück und Bau aus einer Hand liefert, darf er nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) Geld erst entgegennehmen, wenn unter anderem der Vertrag wirksam ist, eine Auflassungsvormerkung für dich eingetragen ist und die Baugenehmigung vorliegt. Danach darf er höchstens in sieben Teilbeträgen nach Baufortschritt kassieren (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die gesetzlichen Bauabschnitte, hier für eine Vertragssumme von 450.000 €:

Ein häufiger Fehler: Die Prozentsätze ab dem Rohbau beziehen sich nicht auf die Gesamtsumme, sondern auf die restlichen 70 % (bei einem Erbbaurecht 80 %). Zahle nie mehr, als der Ratenplan zum jeweiligen Baustand erlaubt, und lass den Baufortschritt im Zweifel von einem unabhängigen Sachverständigen bestätigen. Fallen einzelne Leistungen nicht an, wird ihr Anteil auf die übrigen Raten verteilt.

Die Doppelbelastung in der Bauphase

Solange du noch zur Miete wohnst, zahlst du Miete und gleichzeitig Zinsen auf die bereits ausgezahlten Teilbeträge – bei längerer Bauzeit über viele Monate. Plane diese Doppelbelastung in deiner Haushaltsrechnung ein. Frag die Bank, ob die Tilgung erst nach vollständiger Auszahlung beginnt; das ist in vielen Verträgen so geregelt, aber nicht immer.

Puffer für Mehrkosten einplanen

Beim Neubau ändern sich Kosten häufiger als beim Kauf einer fertigen Immobilie: Sonderwünsche, Bodengutachten, Hausanschlüsse, Außenanlagen und Preissteigerungen bei Handwerkern. Eine Nachfinanzierung während des Baus ist oft teurer als der ursprüngliche Kredit, weil die Bank dann neu prüft und du unter Zeitdruck stehst. Rechne deshalb mit einer Reserve und kläre vorab, ob die Bank eine Nachfinanzierung zu festgelegten Bedingungen zusagt.

Förderung für den Neubau

Für energieeffiziente Neubauten gibt es zinsgünstige KfW-Kredite, etwa „Wohneigentum für Familien“ (bis 270.000 €) oder den „Klimafreundlichen Neubau“ (bis 150.000 € je Wohnung mit Nachhaltigkeitssiegel). Der Antrag muss vor Baubeginn beziehungsweise vor dem Bauvertrag gestellt werden. Alle Programme und Bedingungen stehen in unserer Übersicht zur KfW-Förderung.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Baukredit und Baufinanzierung?

Die Begriffe werden oft gleich verwendet. Im engeren Sinn ist ein Baukredit die Finanzierung eines Neubaus mit Auszahlung nach Baufortschritt, während Baufinanzierung auch den Kauf einer bestehenden Immobilie umfasst.

Wie hoch sind Bereitstellungszinsen?

Meist 0,25 % pro Monat auf den noch nicht abgerufenen Betrag, also 3 % im Jahr. Viele Banken gewähren zwölf Monate oder länger ohne Bereitstellungszinsen.

Sind Bereitstellungszinsen im effektiven Jahreszins enthalten?

Nein. Vergleiche die zinsfreie Zeit und die Höhe der Bereitstellungszinsen deshalb gesondert.

Wie viele Raten darf ein Bauträger verlangen?

Höchstens sieben Teilbeträge nach Baufortschritt; die erste Rate von 30 % darf er nach Beginn der Erdarbeiten verlangen (§ 3 Abs. 2 MaBV).

Wie viel kostet mich mein Neubau im Monat?

Das hängt vom Darlehen, vom Zins und von der Tilgung ab. Den Baufinanzierungsrechner kannst du auch für Neubauten nutzen; trage als Kaufpreis die Gesamtkosten aus Grundstück und Bau ein.