Staffelmiete: Wann sie wirksam ist, wie lange du gebunden bist und was die Mietpreisbremse bewirkt
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Eine Staffelmiete ist eine schriftliche Vereinbarung, nach der die Miete zu festen Zeitpunkten um vorher bestimmte Beträge steigt; jede Miete oder jede Erhöhung muss im Vertrag als Geldbetrag stehen – Prozentangaben genügen nicht (§ 557a Abs. 1 BGB). Jede Stufe muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Solange die Staffel läuft, darf der Vermieter die Miete weder auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben noch eine Modernisierungserhöhung verlangen (§ 557a Abs. 2 BGB). Dein Kündigungsrecht kann für höchstens vier Jahre ab Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden; kündigen kannst du dann frühestens zum Ablauf dieser vier Jahre (§ 557a Abs. 3 BGB). In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt die Begrenzung auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete für jede einzelne Stufe, gemessen am Zeitpunkt, zu dem die Stufe fällig wird (§ 557a Abs. 4 BGB). Vereinbarungen zu deinem Nachteil sind unwirksam.
Das Wichtigste in Kürze
- Erhöhungen stehen als Euro-Beträge im Vertrag – Prozentangaben reichen nicht.
- Jede Stufe gilt mindestens ein Jahr; Vergleichsmiete- und Modernisierungserhöhungen sind ausgeschlossen.
- Kündigungsausschluss höchstens vier Jahre ab Vereinbarung.
- Mietpreisbremse gilt für jede Stufe – zu hohe Stufen kannst du rügen.
So sieht eine wirksame Staffel aus
| Zeitraum | Miete pro Monat | Erhöhung |
|---|---|---|
| 1.1.2027 bis 31.12.2027 | 900 € | – |
| 1.1.2028 bis 31.12.2028 | 930 € | +30 € |
| 1.1.2029 bis 31.12.2029 | 960 € | +30 € |
| ab 1.1.2030 | 990 € | +30 € |
Die Staffel steigt automatisch – der Vermieter muss die Erhöhung nicht erneut ankündigen. Betriebskostenvorauszahlungen werden davon unabhängig über die Nebenkostenabrechnung angepasst.
Beispiel: Jonas unterschreibt im Dezember 2026 einen Mietvertrag mit der Staffel oben und einem beidseitigen Kündigungsverzicht von drei Jahren. Das liegt innerhalb der gesetzlichen Höchstgrenze von vier Jahren; Jonas kann also frühestens zum Ablauf der drei Jahre kündigen. Liegt die Wohnung in einem Gebiet mit Mietpreisbremse und ist die ortsübliche Vergleichsmiete Anfang 2029 niedriger als 960 € ÷ 1,1, kann er die überhöhte Stufe beanstanden.
Staffelmiete oder Indexmiete?
| Staffelmiete | Indexmiete | |
|---|---|---|
| Erhöhung | feste Euro-Beträge laut Vertrag | nach dem Verbraucherpreisindex |
| Planbarkeit für Mieter | hoch, Beträge stehen fest | abhängig von der Inflation |
| Kann sinken? | nein | ja, wenn der Index sinkt |
| Mietpreisbremse | für jede Stufe | nur für die Ausgangsmiete |
Wie die Indexmiete funktioniert, steht im Ratgeber Indexmiete; die Grenzen der Mietpreisbremse erklärt der Ratgeber Mietpreisbremse.
Was passiert nach der letzten Stufe?
Ist die letzte Staffel erreicht, bleibt die Miete auf diesem Stand, bis eine neue Vereinbarung getroffen wird oder der Vermieter eine Erhöhung nach den allgemeinen Regeln verlangt – also bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit Kappungsgrenze. Wie du ein solches Verlangen prüfst, steht im Ratgeber Mieterhöhung.
Häufige Fragen
Ist eine Staffelmiete mit Prozentangaben wirksam?
Nein. Die jeweilige Miete oder Erhöhung muss als Geldbetrag im Vertrag stehen (§ 557a Abs. 1 BGB).
Wie lange darf ich bei einer Staffelmiete nicht kündigen?
Ein Kündigungsausschluss ist höchstens für vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung zulässig.
Darf der Vermieter bei einer Staffelmiete zusätzlich erhöhen?
Nicht auf die Vergleichsmiete und nicht wegen Modernisierung. Betriebskostenvorauszahlungen können aber angepasst werden.
Gilt die Mietpreisbremse bei Staffelmieten?
Ja, und zwar für jede Stufe. Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt, zu dem die jeweilige Stufe fällig wird.
