Indexmiete: Wie sie an die Inflation gekoppelt ist, wie du eine Erhöhung prüfst und was die Reform ändern soll
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Eine Indexmiete ist eine schriftlich vereinbarte Miete, die sich nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet (§ 557b BGB). Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben; sinkt er, kannst du eine Senkung verlangen. Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung muss der Vermieter in Textform erklären und dabei die Indexänderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro angeben; zu zahlen ist sie ab dem übernächsten Monat nach Zugang. Eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist während der Indexmiete ausgeschlossen, Modernisierungserhöhungen sind nur eingeschränkt möglich. Wie stark eine Indexmiete steigen kann, zeigt die Inflation: Im September 2026 lag der Verbraucherpreisindex laut Destatis 3,3 % über dem Vorjahresmonat. Ein Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht vor, Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnlagen oberhalb von 3,0 % im Jahr nur noch zur Hälfte wirksam werden zu lassen – beschlossen ist das noch nicht (Stand Oktober 2026).
Das Wichtigste in Kürze
- Miete folgt dem Verbraucherpreisindex – nach oben und nach unten.
- Höchstens einmal im Jahr, Erklärung in Textform mit Indexwerten und Euro-Betrag.
- Neue Miete gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung.
- Keine Erhöhung auf die Vergleichsmiete; Reform mit Dämpfung über 3 % geplant.
So rechnest du eine Indexmieterhöhung nach
Maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex (Basis 2020 = 100). Verglichen wird der Indexstand zum Zeitpunkt der letzten Mietfestsetzung mit dem aktuellen Stand:
neue Miete = bisherige Miete × aktueller Index ÷ Index bei der letzten Anpassung
Beispiel (eigene Berechnung): Maria zahlt seit Oktober 2025 eine Nettokaltmiete von 800 €, die an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist; als Ausgangswert nennt der Vertrag den Index für September 2025. Der Index lag im September 2026 laut Destatis 3,3 % über diesem Vorjahresmonat. Der Vermieter erklärt Ende Oktober 2026 in Textform, dass er die Miete um 3,3 % erhöht, nennt beide Indexstände und den neuen Betrag: 800 € × 1,033 = 826,40 €, also 26,40 € mehr. Geht das Schreiben im Oktober zu, muss Maria die neue Miete ab Dezember 2026 zahlen.
Den Indexstand findest du in den Pressemitteilungen des Statistischen Bundesamts; für September 2026 lag der Gesamtindex bei 126,6 (2020 = 100). Wie sich die Inflation insgesamt entwickelt, steht im Ratgeber Inflation in Deutschland.
Checkliste für dein Erhöhungsschreiben
- Ist seit der letzten Änderung mindestens ein Jahr vergangen? Erhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten zählen nicht mit.
- Sind der alte und der neue Indexstand genannt?
- Steht die neue Miete oder der Erhöhungsbetrag in Euro im Schreiben?
- Kam das Schreiben in Textform, also mindestens per E-Mail oder Brief? Eine Unterschrift ist nicht nötig.
- Stimmt die Rechnung? Erhöht werden darf nur im Verhältnis der Indexänderung.
Fehlt etwas, ist die Erhöhung nicht wirksam, bis der Vermieter eine korrekte Erklärung nachreicht. Ist der Index gesunken, darfst du umgekehrt eine Senkung verlangen.
Indexmiete im Vergleich
| Vertrag | Wie steigt die Miete? | Vergleichsmiete-Erhöhung? |
|---|---|---|
| Normaler Mietvertrag | Zustimmung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, Kappungsgrenze | ja |
| Indexmiete (§ 557b) | im Verhältnis des Verbraucherpreisindex, frühestens nach einem Jahr | nein |
| Staffelmiete (§ 557a) | vorher festgelegte Stufen, je mindestens ein Jahr | nein |
Die Mietpreisbremse gilt bei der Indexmiete nur für die Ausgangsmiete zu Vertragsbeginn (§ 557b Abs. 4 BGB). Wie normale Mieterhöhungen funktionieren, steht im Ratgeber Mieterhöhung; die feste Alternative erklärt der Ratgeber Staffelmiete.
Häufige Fragen
Wie oft darf eine Indexmiete erhöht werden?
Höchstens einmal im Jahr: Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, abgesehen von Erhöhungen wegen Betriebskosten und bestimmten Modernisierungen.
Ab wann muss ich die erhöhte Indexmiete zahlen?
Ab dem Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung. Geht das Schreiben im Oktober zu, gilt die neue Miete ab Dezember.
Kann die Indexmiete auch sinken?
Ja. Sinkt der Verbraucherpreisindex, kannst du verlangen, dass die Miete entsprechend sinkt.
Wird die Indexmiete gedeckelt?
Geplant ist es: Der Regierungsentwurf zur Mietrechtsreform (Bundestagsdrucksache 21/6807) will Erhöhungen über 3,0 % im Jahr in angespannten Wohnlagen nur zur Hälfte wirksam werden lassen. Beschlossen ist das noch nicht.
