Mietpreisbremse: Höchstens 10 % über der Vergleichsmiete – Ausnahmen, Rüge und Geld zurück
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Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Abschluss eines neuen Mietvertrags: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf sie die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen (§ 556d BGB). Welche Gemeinden betroffen sind, legen die Landesregierungen per Verordnung fest; diese Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, nach umfassender Modernisierung und wenn schon der Vormieter mehr gezahlt hat. Zu viel gezahlte Miete kannst du zurückfordern, wenn du den Verstoß rügst.
Das Wichtigste in Kürze
- Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Mietbeginn.
- Gilt nur in Gebieten, die das Land per Verordnung bestimmt hat – Verordnungen längstens bis Ende 2029.
- Ausnahmen: Neubau ab Oktober 2014, erste Vermietung nach umfassender Modernisierung, höhere Vormiete.
- Rüge in Textform – innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn kannst du auch rückwirkend zurückfordern.
So prüfst du, ob deine Miete zu hoch ist
- Gebiet prüfen: Gilt in deiner Gemeinde eine Mietpreisbremsen-Verordnung des Landes? Die Listen veröffentlichen die Landesregierungen.
- Vergleichsmiete ermitteln: meist über den qualifizierten oder einfachen Mietspiegel der Stadt, unter Berücksichtigung von Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr.
- Grenze berechnen: ortsübliche Vergleichsmiete × 1,1.
- Ausnahmen prüfen: Hat der Vermieter vor Vertragsschluss über eine Ausnahme informiert?
Beispiel: Vergleichsmiete laut Mietspiegel 10,00 € je m², Wohnung 70 m².
Zulässig: 11,00 € × 70 m² = 770 € Nettokaltmiete.
Vereinbart: 13,00 € × 70 m² = 910 € – also 140 € im Monat oder 1.680 € im Jahr zu viel.
Ausnahmen
| Ausnahme | Was gilt | Grundlage |
|---|---|---|
| Höhere Vormiete | Miete bis zur Höhe der Vormiete; Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses zählen nicht | § 556e Abs. 1 BGB |
| Modernisierung in den letzten drei Jahren | Aufschlag in Höhe einer zulässigen Modernisierungsumlage | § 556e Abs. 2 BGB |
| Neubau | Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet | § 556f BGB |
| Umfassende Modernisierung | erste Vermietung nach umfassender Modernisierung | § 556f BGB |
Will der Vermieter sich auf eine dieser Ausnahmen berufen, muss er dich vor Abschluss des Vertrags unaufgefordert in Textform informieren – etwa über die Höhe der Vormiete. Tut er das nicht, kann er sich auf die Ausnahme nicht berufen; holt er die Auskunft später nach, erst zwei Jahre danach (§ 556g Abs. 1a BGB).
Zu viel gezahlte Miete zurückfordern
- Auskunft verlangen: Du kannst vom Vermieter Auskunft über die Tatsachen verlangen, die für die zulässige Miete maßgeblich sind (§ 556g Abs. 3 BGB).
- Rüge erheben: Rüge den Verstoß in Textform, etwa per Brief oder E-Mail. Hat der Vermieter eine Auskunft erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen.
- Geld zurückfordern: Rügst du innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn und läuft das Mietverhältnis noch, kannst du zu viel gezahlte Miete grundsätzlich seit Beginn des Mietverhältnisses zurückverlangen. Rügst du später oder nach Ende des Mietverhältnisses, gibt es nur die Miete zurück, die nach Zugang der Rüge fällig wurde (§ 556g Abs. 2 BGB).
- Künftig weniger zahlen: Die Miete reduziert sich auf das zulässige Maß; der übrige Mietvertrag bleibt wirksam.
Hilfe bieten Mietervereine und Verbraucherzentralen. Bei hohen Wohnkosten und geringem Einkommen kann zudem Wohngeld helfen.
Was die Mietpreisbremse nicht regelt
- Laufende Mietverhältnisse: Mieterhöhungen im bestehenden Vertrag regeln andere Vorschriften, etwa zur Vergleichsmiete und zur Kappungsgrenze.
- Nebenkosten: Die Bremse gilt für die Nettokaltmiete. Wie du die Betriebskosten prüfst, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung.
- Kaution: Für die Mietkaution gilt eine eigene Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten – siehe Mietkaution.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Miete mit Mietpreisbremse sein?
Höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete bei Beginn des Mietverhältnisses – sofern keine Ausnahme greift.
Wie lange gilt die Mietpreisbremse?
Die Verordnungen der Länder dürfen höchstens bis zum 31. Dezember 2029 gelten. Wann die Verordnung in deinem Land endet, steht in der jeweiligen Landesverordnung.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Nur in Gemeinden oder Gemeindeteilen, die das jeweilige Land per Verordnung als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bestimmt hat.
Wie fordere ich zu viel gezahlte Miete zurück?
Mit einer Rüge in Textform an den Vermieter. Innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn geht das grundsätzlich auch rückwirkend.
