Mieterhöhung prüfen: Kappungsgrenze, Vergleichsmiete, Fristen – wann du zustimmen musst und wann nicht

Bei einem normalen Mietvertrag kann der Vermieter verlangen, dass du einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zustimmst – aber nur, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist, und höchstens um 20 % in drei Jahren (Kappungsgrenze, § 558 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die das Land festgelegt hat, liegt die Grenze bei 15 %. Das Verlangen muss in Textform kommen und begründet sein, etwa mit dem Mietspiegel. Du hast bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang Zeit zu prüfen; zahlen musst du die höhere Miete erst ab dem dritten Monat. Nach einer Modernisierung darf der Vermieter dagegen ohne Zustimmung 8 % der Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen (§ 559 BGB). Bei Staffel- und Indexmieten gelten eigene Regeln.

Welche Arten der Mieterhöhung es gibt

Bei Staffel- und Indexmieten ist eine Erhöhung auf die Vergleichsmiete ausgeschlossen. Erhöhungen der Betriebskosten-Vorauszahlungen zählen nicht zur Miete im Sinne der Kappungsgrenze – sie werden über die Nebenkostenabrechnung angepasst.

Erhöhung auf die Vergleichsmiete prüfen

1. Form: Das Verlangen muss in Textform kommen – ein Brief oder eine E-Mail mit Begründung genügt, eine Unterschrift ist nicht nötig (§ 558a BGB).
2. Sperrfrist: Die Miete muss zum Erhöhungszeitpunkt 15 Monate unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskosten zählen dabei nicht.
3. Begründung: Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, Gutachten eines Sachverständigen oder drei vergleichbare Wohnungen. Gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, muss der Vermieter dessen Werte immer nennen.
4. Vergleichsmiete: Prüfe im Mietspiegel deiner Stadt, ob die verlangte Miete für Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage innerhalb der Spanne liegt.
5. Kappungsgrenze: Rechne nach, um wie viel die Kaltmiete in den letzten drei Jahren gestiegen ist. Ob in deiner Gemeinde 15 % gelten, steht in der Landesverordnung.

Fristen: Zustimmen, ablehnen, kündigen

• Überlegungsfrist: Du kannst bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang zustimmen. Stimmst du zu, schuldest du die höhere Miete ab Beginn des dritten Monats (§ 558b BGB).
• Teilweise Zustimmung: Ist die Erhöhung nur zum Teil berechtigt, kannst du auch nur diesem Teil zustimmen.
• Klage: Stimmst du nicht zu, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen – sonst kann er sich auf dieses Verlangen nicht mehr stützen und müsste ein neues stellen.
• Sonderkündigung: Nach einer Mieterhöhung auf die Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung kannst du bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zum Ende des übernächsten Monats kündigen. Dann tritt die Erhöhung nicht ein (§ 561 BGB).

Mieterhöhung nach Modernisierung

Hat der Vermieter modernisiert – etwa neue Fenster eingebaut, die Fassade gedämmt oder einen Aufzug eingebaut –, darf er die Jahresmiete um 8 % der Kosten für deine Wohnung erhöhen. Kosten für ohnehin fällige Reparaturen muss er herausrechnen. Die Modernisierung muss er drei Monate vorher in Textform ankündigen, die Erhöhung schriftlich berechnen und erläutern (§§ 555c, 559b BGB). Fällig wird sie ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung, bei fehlender Ankündigung sechs Monate später.

Beispiel: Entfallen auf Lenas Wohnung 20.000 € Modernisierungskosten, darf die Jahresmiete um 1.600 € steigen, also um 133,33 € im Monat. Die Obergrenze von 3 € je m² in sechs Jahren liegt bei 70 m² bei 210 € – sie greift hier nicht. Bei einer Miete unter 7 € je m² gilt eine Grenze von 2 € je m².

Was die geplante Mietrechtsreform ändern soll

Die Bundesregierung hat einen Entwurf zur Änderung des Mietrechts vorgelegt (Bundestagsdrucksache 21/6807), den der Bundestag im Juli 2026 an die Ausschüsse überwiesen hat; der Rechtsausschuss hat am 14. Oktober 2026 Sachverständige angehört. Vorgesehen ist unter anderem, dass Indexmieterhöhungen in angespannten Wohnlagen oberhalb von 3,0 % pro Jahr nur noch zur Hälfte wirksam werden. Außerdem soll die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungserhöhungen von 10.000 € auf 20.000 € steigen. Beschlossen ist das noch nicht (Stand Oktober 2026). Für neue Mietverträge gilt zusätzlich die Mietpreisbremse. Wird die Miete zu teuer, prüfe einen Anspruch auf Wohngeld.

Häufige Fragen

Wie oft darf die Miete erhöht werden?

Bei der Erhöhung auf die Vergleichsmiete muss die Miete 15 Monate unverändert sein, und das neue Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen. In drei Jahren sind höchstens 20 % möglich, in angespannten Gebieten 15 %.

Muss ich einer Mieterhöhung zustimmen?

Nur, wenn sie berechtigt ist: Form, Sperrfrist, Vergleichsmiete und Kappungsgrenze müssen stimmen. Sonst kannst du ablehnen oder nur einem Teil zustimmen.

Was passiert, wenn ich nicht reagiere?

Schweigen gilt nicht als Zustimmung. Zahlst du die höhere Miete aber mehrmals ohne Vorbehalt, kann darin eine Zustimmung liegen. Der Vermieter kann aber nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung klagen; ist die Erhöhung berechtigt, verlierst du den Prozess.

Wie viel darf die Miete nach einer Modernisierung steigen?

8 % der Kosten pro Jahr, höchstens 3 € je m² in sechs Jahren, bei Mieten unter 7 € je m² höchstens 2 €.