Baufinanzierungsrechner: Rate, Zinsen und Darlehen kostenlos berechnen

Mit dem Baufinanzierungsrechner berechnest du in einem Schritt, wie viel Kredit du für deine Immobilie brauchst und was er kostet: Kaufpreis und Eigenkapital eingeben, Bundesland wählen – der Rechner ermittelt Grunderwerbsteuer und Nebenkosten, den Darlehensbedarf, die Monatsrate, die Zinsen in der Zinsbindung und die Restschuld, die danach noch übrig ist.

So rechnet der Baufinanzierungsrechner

Der Rechner geht in zwei Schritten vor. Zuerst ermittelt er, wie viel Geld du insgesamt brauchst und welcher Teil davon finanziert werden muss:

Darlehensbedarf = Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar und Grundbuch + Makler − Eigenkapital

Die Grunderwerbsteuer setzt er mit dem Steuersatz deines Bundeslandes an (Stand Oktober 2026, zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland und Schleswig-Holstein). Notar, Grundbuch und Makler gibst du als Prozentsatz vom Kaufpreis ein.

Danach rechnet er das Darlehen als Annuitätendarlehen, die in Deutschland übliche Form der Baufinanzierung. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich:

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12

Jeden Monat werden die Zinsen auf die aktuelle Restschuld berechnet (Sollzins ÷ 12), der Rest der Rate tilgt das Darlehen. Weil die Restschuld sinkt, wächst der Tilgungsanteil mit jeder Rate.

Rechenbeispiel: Hauskauf für 400.000 € in Niedersachsen

Lena und Tim kaufen in Niedersachsen ein Reihenhaus für 400.000 € ohne Makler. Sie bringen 100.000 € Eigenkapital mit und haben ein Angebot über 3,8 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung.

Nach zehn Jahren haben die beiden knapp 80.000 € getilgt, aber über 110.000 € Zinsen gezahlt. Für die Restschuld von 248.347,12 € brauchen sie eine Anschlussfinanzierung zu dann geltenden Zinsen. Wie stark das die Rate verändern kann, zeigt die nächste Rechnung.

Restschuld: das unterschätzte Risiko nach der Zinsbindung

Der Rechner nimmt für die Zeit nach der Zinsbindung denselben Zinssatz an – sonst ließe sich kein Enddatum berechnen. In Wirklichkeit gilt dann der Marktzins. Soll das Darlehen im Beispiel in den verbleibenden 18 Jahren und 1 Monat getilgt sein, ändert sich die Rate je nach Anschlusszins so:

Wer hier knapp kalkuliert, kann nach zehn Jahren Probleme bekommen. Drei Stellschrauben senken das Risiko: eine höhere Tilgung, eine längere Zinsbindung und regelmäßige Sondertilgungen. Teste die Wirkung direkt im Rechner. Wie du die Anschlussfinanzierung rechtzeitig planst, erklärt unser Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.

Zweites Beispiel: 350.000 € in Bayern mit Makler und Sondertilgung

Familie Huber kauft in Bayern eine Wohnung für 350.000 € mit Makler (3,57 % Käuferanteil) und rechnet mit 1,8 % für Notar und Grundbuch. Sie hat 60.000 € Eigenkapital, wählt 15 Jahre Zinsbindung zu 4,0 % mit 2,5 % Tilgung und plant 5.000 € Sondertilgung pro Jahr.

• Kaufnebenkosten: 31.045 € (Grunderwerbsteuer 12.250 €, Notar und Grundbuch 6.300 €, Makler 12.495 €)
• Darlehensbedarf: 321.045 € – das sind 91,7 % des Kaufpreises
• Monatsrate: 1.738,99 €
• Restschuld nach 15 Jahren: 55.778,44 €, Zinsen in dieser Zeit: 122.751,64 €
• Schuldenfrei nach 17 Jahren und 4 Monaten, wenn der Zins gleich bliebe

Die Sondertilgungen und die höhere Tilgung sorgen dafür, dass nach der Zinsbindung nur noch ein kleiner Rest offen ist. Der Preis dafür ist die höhere Monatsrate. Wegen des hohen Beleihungsauslaufs von über 90 % muss die Familie allerdings mit höheren Zinsen rechnen als Käufer mit mehr Eigenkapital.

Die Eingaben im Einzelnen

• Eigenkapital: Erspartes, das du einbringst. Der Rechner verwendet es zuerst für die Nebenkosten. Reicht es dafür nicht, weist er dich darauf hin – dann müsste die Bank auch Nebenkosten finanzieren.
• Notar und Grundbuch: Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängen vor allem vom Kaufpreis und der Höhe der Grundschuld ab.
• Makler: Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch Verbraucher darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat (§ 656c und § 656d BGB).
• Sollzins: Der Zins, mit dem die Bank die Zinsen auf die Restschuld berechnet. Der effektive Jahreszins liegt etwas darüber, weil er die monatliche Zinsverrechnung und Kreditkosten berücksichtigt. Aktuelle Durchschnittswerte findest du in unserem Überblick zu den Bauzinsen.
• Zinsbindung: So lange ist der Sollzins fest vereinbart. Danach brauchst du eine Anschlussfinanzierung.
• Sondertilgung: Zusätzliche Zahlungen, die die Restschuld direkt senken. Ob und in welcher Höhe sie kostenlos möglich sind, steht im Darlehensvertrag.

Grenzen des Rechners

Der Rechner ersetzt kein Finanzierungsangebot. Er berücksichtigt keine Bereitstellungszinsen bei Neubauten, keine Gebühren und keine KfW- oder Bausparkredite, die eigene Konditionen haben. Den Beleihungsauslauf bezieht er vereinfacht auf den Kaufpreis; Banken rechnen mit dem Beleihungswert, den sie selbst vorsichtig ermitteln und der höchstens dem Marktwert entspricht. Bevor du unterschreibst, prüfe das ESIS-Merkblatt der Bank, das alle Kosten und den effektiven Jahreszins enthält.

Häufige Fragen

Wie viel Kredit brauche ich für ein Haus?

Kaufpreis plus Kaufnebenkosten minus Eigenkapital. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € in Niedersachsen ohne Makler kommen rund 28.000 € Nebenkosten hinzu; mit 100.000 € Eigenkapital brauchst du dann ein Darlehen über 328.000 €.

Welche Monatsrate kann ich mir leisten?

Das hängt von deinem Einkommen und deinen festen Ausgaben ab. Den umgekehrten Weg – vom Einkommen über die tragbare Rate zum möglichen Kaufpreis – rechnest du im Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Rechnet der Rechner mit dem effektiven Jahreszins?

Nein, mit dem Sollzins, denn daraus ergeben sich Rate und Zinsen. Bei monatlicher Zinsverrechnung entspricht ein Sollzins von 3,8 % ohne weitere Kosten einem effektiven Jahreszins von 3,87 %.

Warum ist die Restschuld nach zehn Jahren noch so hoch?

Am Anfang besteht die Rate überwiegend aus Zinsen. Bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung fließen im ersten Monat nur rund ein Drittel der Rate in die Tilgung. Eine höhere anfängliche Tilgung oder Sondertilgungen senken die Restschuld deutlich.

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