Wie viel Haus kann ich mir leisten? So rechnest du dein Budget realistisch

Wie viel Haus du dir leisten kannst, ergibt sich aus drei Zahlen: der Monatsrate, die dauerhaft in dein Budget passt, deinem Eigenkapital und dem Zins. Ein Beispiel: Bleiben einem Paar mit 4.500 € Nettoeinkommen nach allen Ausgaben 1.650 € im Monat für die Kreditrate, reicht das bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung für rund 341.000 € Darlehen. Mit 80.000 € Eigenkapital und 10 % Kaufnebenkosten liegt der mögliche Kaufpreis dann bei etwa 383.000 €. Den Wert für deine Zahlen rechnest du hier aus:

Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Nettoeinkommen des Haushalts pro Monat

€

Alle regelmäßigen Nettoeinkünfte, zum Beispiel Gehälter und Kindergeld.

Lebenshaltungskosten pro Monat (ohne Miete)

€

Lebensmittel, Versicherungen, Auto, Kinder, Kredite, Sparverträge, Freizeit – alles außer der heutigen Miete.

Nebenkosten und Rücklage für das Eigenheim pro Monat

€

Heizung, Strom, Wasser, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und eine Rücklage für Reparaturen.

Sicherheitspuffer pro Monat

€

Eigenkapital

€

Sollzins pro Jahr

%

Anfängliche Tilgung pro Jahr

%

Kaufnebenkosten in % des Kaufpreises

%

Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls Makler.

Berechnen

Mögliche Rate = Nettoeinkommen − Lebenshaltungskosten − Wohnnebenkosten und Rücklage − Puffer. Mögliches Darlehen = Rate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung). Möglicher Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) ÷ (1 + Kaufnebenkosten in %). Eine Schätzung – die Bank prüft deine Haushaltsrechnung und Bonität selbst.

Schritt 1: Die tragbare Monatsrate ermitteln

Ausgangspunkt ist nicht, was die Bank dir maximal leihen würde, sondern was du jeden Monat sicher zahlen kannst – auch in 10 oder 20 Jahren. Dafür stellst du eine Haushaltsrechnung auf, wie sie auch die Verbraucherzentrale empfiehlt: alle Einnahmen und Ausgaben möglichst genau erfassen.

• Einnahmen: Nettogehälter, regelmäßige Nebeneinkünfte, Kindergeld. Unregelmäßige Boni oder befristete Einkünfte setzt du lieber nicht oder nur vorsichtig an.
• Lebenshaltungskosten: Lebensmittel, Kleidung, Versicherungen, Auto oder Nahverkehr, Kinderbetreuung, Handy und Internet, Freizeit, Urlaub, laufende Kredite und Sparverträge. Ein Blick in die Kontoauszüge der letzten zwölf Monate ist ehrlicher als eine Schätzung.
• Kosten des Eigenheims: Heizung, Strom, Wasser, Abfall, Grundsteuer, Gebäudeversicherung und eine Rücklage für Reparaturen. Als Mieter zahlst du einen Teil davon bereits über die Nebenkosten – die Instandhaltung trägst du als Eigentümer künftig selbst.
• Puffer: Ein fester Betrag für Unvorhergesehenes, etwa eine Waschmaschine oder eine Autoreparatur.

Was übrig bleibt, ist deine tragbare Rate. Die heutige Kaltmiete fällt nach dem Einzug weg und steht deshalb für die Rate zur Verfügung – die Nebenkosten der neuen Immobilie dagegen nicht.

Die 40-Prozent-Regel der Banken

Viele Banken raten laut Verbraucherzentrale, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Das ist eine Obergrenze, kein Zielwert: Ob 40 % für dich tragbar sind, hängt davon ab, wie hoch deine übrigen Ausgaben sind. Eine Familie mit zwei Kindern und Auto hat bei gleichem Einkommen weniger Spielraum als ein Paar ohne Kinder.

Wie hoch die Belastung in der Praxis ist, zeigt der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS): Haushalte, die Ende 2025 einen neuen Wohnimmobilienkredit aufgenommen haben, wendeten im Mittel knapp 38 % ihres Einkommens für Zins und Tilgung auf. Der AFS beobachtet zugleich einen relativ hohen Anteil neuer Kredite mit hohen Verschuldungsrelationen – ein Hinweis, dass viele Käufer an ihre Grenze gehen.

Schritt 2: Vom Monatsbetrag zum möglichen Darlehen

Bei einem Annuitätendarlehen ergibt sich die Rate aus Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Umgestellt heißt das:

Mögliches Darlehen = Monatsrate × 12 ÷ (Sollzins + anfängliche Tilgung)

Eine höhere Tilgung senkt das mögliche Darlehen, macht die Finanzierung aber deutlich sicherer: Du bist schneller schuldenfrei und hast nach der Zinsbindung weniger Restschuld. Die Verbraucherzentrale empfiehlt mindestens 2 % anfängliche Tilgung, besser mehr.

Schritt 3: Eigenkapital und Kaufnebenkosten einrechnen

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls der Makler. Darlehen und Eigenkapital müssen beides abdecken. Deshalb gilt:

Möglicher Kaufpreis = (Darlehen + Eigenkapital) ÷ (1 + Nebenkosten in Prozent)

Die Verbraucherzentrale rät, 20 bis 30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Weniger Eigenkapital ist möglich, kostet aber höhere Zinsen. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und wie du es aufbaust, erklärt unser Ratgeber zum Eigenkapital.

Zwei Beispiele

Beim Paar bleiben nach zehn Jahren 258.476,82 € Restschuld, schuldenfrei wäre es bei gleichem Zins nach gut 28 Jahren. Bei einem Kaufpreis von 383.000 € entspricht das Darlehen 89 % des Kaufpreises – ein hoher Beleihungsauslauf, für den Banken meist einen Zinsaufschlag verlangen. Der tatsächlich angebotene Zins kann also höher sein als 3,8 % und der mögliche Kaufpreis entsprechend niedriger.

Stresstest: Was passiert nach der Zinsbindung?

Die heutige Rate gilt nur, solange die Zinsbindung läuft. Danach wird die Restschuld zum dann aktuellen Zins weiterfinanziert. Rechne deshalb vor dem Kauf durch, ob du auch einen um ein oder zwei Prozentpunkte höheren Zins verkraften könntest. Im Baufinanzierungsrechner siehst du die Restschuld nach der Zinsbindung und kannst verschiedene Zinssätze ausprobieren. Je knapper deine Rechnung heute ist, desto wichtiger sind eine lange Zinsbindung und eine höhere Tilgung.

Was die Bank zusätzlich prüft

Banken sind gesetzlich verpflichtet, deine Kreditwürdigkeit zu prüfen, bevor sie eine Baufinanzierung vergeben (§ 505a BGB). Neben deiner eigenen Haushaltsrechnung schauen sie auf:

• die Sicherheit und Dauer deines Einkommens, etwa ob du unbefristet angestellt bist,
• deine Bonität, unter anderem anhand der SCHUFA-Auskunft,
• bestehende Kredite und andere regelmäßige Verpflichtungen,
• den Wert der Immobilie, der als Sicherheit dient.

Viele Banken setzen für die Lebenshaltungskosten eigene Pauschalen an, die von deinen tatsächlichen Ausgaben abweichen können. Rechne lieber selbst vorsichtig, als dich auf die maximale Kreditzusage zu verlassen.

Häufige Fragen

Wie viel Haus kann ich mir mit 3.000 € netto leisten?

Das hängt von deinen Ausgaben und deinem Eigenkapital ab. Bleiben 1.000 € im Monat für die Rate und hast du 40.000 € Eigenkapital, reicht das bei 3,8 % Zins und 2 % Tilgung für rund 207.000 € Darlehen und einen Kaufpreis von etwa 224.000 € (bei 10 % Kaufnebenkosten).

Wie viel Kredit bekomme ich für 1.500 € Rate?

Bei 3,8 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung sind es 310.344,83 €, bei 3 % Tilgung 264.705,88 €. Ein höherer Zins senkt den möglichen Betrag.

Wie hoch darf die Rate für ein Haus sein?

Viele Banken raten, nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens für die Kreditrate auszugeben. Entscheidend ist aber deine Haushaltsrechnung: Die Rate muss auch dann bezahlbar bleiben, wenn Kosten steigen oder ein Einkommen vorübergehend wegfällt, etwa durch Elternzeit.

Zählt das Kindergeld zum Einkommen?

Für deine eigene Haushaltsrechnung ja, solange es gezahlt wird. Wie Banken Kindergeld, Elterngeld oder Bonuszahlungen anrechnen, ist von Bank zu Bank verschieden. Bedenke, dass Kindergeld wegfällt, wenn die Kinder älter werden.

Was ist mit Mieteinnahmen aus einer Einliegerwohnung?

Banken rechnen Mieteinnahmen oft nur teilweise an, weil Leerstand und Reparaturen möglich sind. Setze sie in deiner eigenen Rechnung vorsichtig an.