Haus kaufen ohne Eigenkapital: Ist eine 100- oder 110-Prozent-Finanzierung möglich?

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen ist möglich, aber teuer und riskant. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung leiht die Bank den vollen Kaufpreis, bei einer 110-Prozent-Finanzierung (Vollfinanzierung) zusätzlich die Kaufnebenkosten. Banken verlangen dafür höhere Zinsen und ein hohes, sicheres Einkommen. Selten ist das nicht: Ende 2025 lag bei 14 % aller neuen Wohnimmobilienkredite das Darlehen über dem Wert der Immobilie, berichtet der Ausschuss für Finanzstabilität.

100 oder 110 Prozent: die Begriffe

Die Prozentzahl beschreibt, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Kaufpreis ist:

• 100-Prozent-Finanzierung: Der Kredit deckt den Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler zahlst du selbst.
• 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung: Der Kredit deckt Kaufpreis und Nebenkosten – je nach Bundesland und Makler sind das nicht immer genau 110 %, sondern 105 bis über 112 %.

Beide Formen sind in Deutschland nicht verboten. Eine verbindliche Obergrenze für den Beleihungsauslauf hat die Finanzaufsicht bislang nicht eingeführt, obwohl das Gesetz das erlauben würde (§ 48u Kreditwesengesetz). Ob und zu welchen Bedingungen eine Bank vollfinanziert, entscheidet sie selbst im Rahmen ihrer gesetzlich vorgeschriebenen Kreditwürdigkeitsprüfung.

Wie verbreitet Finanzierungen ohne Eigenkapital sind

Der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS), in dem Bundesfinanzministerium, Bundesbank und BaFin zusammenarbeiten, wertet regelmäßig neue Wohnimmobilienkredite aus. Für das vierte Quartal 2025 meldete er:

• Das Darlehen entsprach im Durchschnitt 83 % des Immobilienwerts.
• Bei 14 % der neuen Kredite lag das Darlehen über dem Wert der Immobilie.
• Für Zins und Tilgung wendeten die Haushalte im Mittel knapp 38 % ihres Einkommens auf.

Der AFS weist ausdrücklich darauf hin, dass bei einem Zahlungsausfall der Verkaufserlös in solchen Fällen eventuell nicht reicht, um den Kredit zu decken. BaFin und Bundesbank prüfen die Kreditvergabe deshalb seit Mai 2026 vertieft.

Was eine Vollfinanzierung kostet: Rechenbeispiel

Julia und Can kaufen in Nordrhein-Westfalen eine Wohnung für 300.000 € ohne Makler. Grunderwerbsteuer (6,5 %) und Notar und Grundbuch (rund 2 %) kosten zusammen 25.500 €. Ohne Eigenkapital brauchen sie 325.500 €. Wie viel Zinsaufschlag ihre Bank verlangt, steht erst im Angebot fest; die Tabelle zeigt drei Annahmen bei 2 % anfänglicher Tilgung:

Zum Vergleich: Hätten die beiden 25.500 € Eigenkapital für die Nebenkosten, bräuchten sie nur 300.000 € Kredit – bei 3,8 % eine Rate von 1.450 €. Wie hoch Zinsaufschläge für hohe Beleihungsausläufe sein können, zeigte eine Auswertung der Stiftung Warentest aus dem Jahr 2018: Bei einer Vollfinanzierung lag der Zins damals fast einen Prozentpunkt über dem Bestzins. Aktuelle Aufschläge erfährst du nur über konkrete Angebote.

Das größte Risiko: Schulden höher als der Wert

Die Nebenkosten erhöhen den Wert der Immobilie nicht. Wer sie mitfinanziert, schuldet der Bank vom ersten Tag an mehr, als die Wohnung wert ist. Im Beispiel stehen nach fünf Jahren noch rund 289.000 € Schulden einem Kaufpreis von 300.000 € gegenüber. Müssten Julia und Can dann verkaufen – wegen Trennung, Jobverlust oder Umzug –, fielen beim Verkauf weitere Kosten an, etwa für einen Makler oder eine Vorfälligkeitsentschädigung. Steigen die Immobilienpreise nicht, bleibt im schlimmsten Fall eine Restschuld ohne Immobilie.

Wie sich die Preise entwickeln, kann niemand vorhersagen. Laut Statistischem Bundesamt lagen die Preise für Wohnimmobilien im zweiten Quartal 2026 nur 0,6 % über dem Vorjahresquartal. Auf steigende Preise als Sicherheitsnetz solltest du nicht bauen.

Wer eine Finanzierung ohne Eigenkapital bekommt

Banken müssen vor jeder Baufinanzierung prüfen, ob du den Kredit voraussichtlich zurückzahlen kannst (§ 505a BGB). Bei einer Vollfinanzierung schauen sie besonders genau hin. Gute Chancen haben in der Regel Kreditnehmer mit:

• hohem, sicherem Einkommen, etwa als Beamter oder in unbefristeter Anstellung nach der Probezeit,
• einer Haushaltsrechnung, die auch nach der Rate noch deutlichen Spielraum zeigt,
• einwandfreier Bonität ohne negative SCHUFA-Einträge und ohne weitere Kredite,
• einer Immobilie in guter, gefragter Lage, die sich im Notfall gut verkaufen ließe.

Wann eine Finanzierung ohne Eigenkapital vertretbar sein kann

Für junge Gutverdiener ohne Ersparnisse kann es sinnvoller sein, früher zu kaufen, statt jahrelang Miete zu zahlen und gleichzeitig zu sparen. Vertretbar ist das aber nur, wenn alle folgenden Punkte zutreffen:

1. Die Rate liegt deutlich unter der Grenze von 40 % des Nettoeinkommens, die viele Banken laut Verbraucherzentrale als Obergrenze nennen.
2. Du wählst eine hohe Tilgung von 3 % oder mehr und eine lange Zinsbindung, damit die Schulden schnell sinken und das Zinsrisiko begrenzt ist.
3. Du vereinbarst Sondertilgungsrechte und nutzt sie, sobald Geld übrig ist.
4. Du hast trotzdem einen Notgroschen für Reparaturen und Notfälle.
5. Du planst, lange in der Immobilie zu wohnen.

Alternativen zur Vollfinanzierung

• Erst Eigenkapital ansparen: Schon die Nebenkosten aus eigener Tasche senken Darlehen, Zins und Risiko deutlich.
• Günstigere Immobilie: Ein niedrigerer Kaufpreis senkt Darlehen und Nebenkosten.
• Förderkredite nutzen: Familien mit Kindern können für den Kauf eines sanierungsbedürftigen Hauses einen zinsgünstigen KfW-Kredit erhalten. Er ersetzt kein Eigenkapital, kann die Finanzierung aber günstiger machen.
• Schenkung oder Hilfe der Familie: Eltern können jedem Kind innerhalb von zehn Jahren bis zu 400.000 € steuerfrei schenken (§ 16 ErbStG).

Wie viel Eigenkapital empfohlen wird und was alles dazu zählt, erklärt unser Ratgeber zum Eigenkapital. Wie sich der Anteil des Kredits am Immobilienwert auf den Zins auswirkt, steht im Beitrag zum Beleihungsauslauf.

Häufige Fragen

Kann man ein Haus ohne Eigenkapital kaufen?

Ja, wenn eine Bank bereit ist, Kaufpreis und Nebenkosten zu finanzieren. Das setzt meist ein hohes, sicheres Einkommen und eine sehr gute Bonität voraus und kostet höhere Zinsen.

Wie viel teurer ist eine 110-Prozent-Finanzierung?

Das hängt vom Zinsaufschlag der Bank und vom Betrag ab. Im Beispiel kostet ein Aufschlag von 0,5 Prozentpunkten auf 325.500 € rund 14.000 € mehr Zinsen in zehn Jahren, ein Aufschlag von einem Prozentpunkt rund 28.000 €.

Wird eine Finanzierung ohne Eigenkapital bald verboten?

Ein Verbot gibt es nicht. Das Kreditwesengesetz erlaubt der BaFin aber, Obergrenzen für den Beleihungsauslauf festzulegen (§ 48u KWG). Aktiviert hat sie diese Grenzen bislang nicht; Bundesbank und BaFin beobachten die Kreditvergabe aber genau.

Bekomme ich als Selbstständiger eine Vollfinanzierung?

Das ist schwieriger, weil Banken schwankende Einkommen vorsichtiger bewerten und meist mehrere Jahresabschlüsse sehen wollen. Mit Eigenkapital steigen die Chancen deutlich.