Sondertilgung bei der Baufinanzierung: Wann lohnt sie sich?

Eine Sondertilgung ist eine zusätzliche Rückzahlung neben der monatlichen Rate, die deine Restschuld sofort senkt. Bei einer Baufinanzierung mit festem Zins darfst du sie aber nur leisten, wenn sie im Darlehensvertrag vereinbart ist – ein gesetzliches Recht auf kostenlose Sondertilgung gibt es dort nicht. Wer das Recht hat und nutzt, spart viel: Bei 300.000 € Darlehen zu 3,8 % verkürzen 5.000 € Sondertilgung pro Jahr die Laufzeit um neun Jahre und sparen über 66.000 € Zinsen.

Was das Gesetz sagt – und was im Vertrag stehen muss

Für Verbraucherdarlehen gilt grundsätzlich: Du darfst sie jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen (§ 500 Abs. 2 Satz 1 BGB). Für Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins – also die typische Baufinanzierung – macht das Gesetz aber eine wichtige Ausnahme: Hier darfst du nur vorzeitig zurückzahlen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast (§ 500 Abs. 2 Satz 2 BGB), zum Beispiel weil du die Immobilie verkaufst. Und auch dann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 502 BGB).

Eine Sondertilgung „einfach so“ ist während der Zinsbindung also nur möglich, wenn du sie mit der Bank vereinbart hast. Wie hoch der jährliche Betrag sein darf und ob ein Aufpreis im Zins fällig wird, ist Verhandlungssache und steht im Darlehensvertrag.

In der Praxis ist ein Sondertilgungsrecht weit verbreitet: Die Verbraucherzentrale rät, jährliche Sondertilgungen von 5 oder 10 Prozent des Darlehensbetrags zu vereinbaren, und stellt fest, dass es solche Rechte inzwischen nahezu überall kostenfrei gibt. Stiftung Warentest fand in ihrem Baufinanzierungstest vom März 2026 bei allen getesteten Anbietern die Möglichkeit, 5 % der Kreditsumme pro Jahr sonderzutilgen; 10 % und mehr waren oft nur gegen einen Zinsaufschlag möglich.

Was eine Sondertilgung bringt: Rechenbeispiele

Familie Wagner finanziert 300.000 € zu 3,8 % Sollzins mit 2 % anfänglicher Tilgung und zehn Jahren Zinsbindung. Die Rate beträgt 1.450 €. So wirkt eine jährliche Sondertilgung, die jeweils am Ende eines Darlehensjahres gezahlt wird – unter der Annahme, dass der Zins auch nach der Zinsbindung gleich bleibt:

Schon 2.500 € im Jahr – rund 208 € im Monat – verkürzen die Laufzeit um fünfeinhalb Jahre. Fast noch wichtiger ist der Effekt auf die Restschuld nach zehn Jahren: Sie sinkt bei 5.000 € Sondertilgung um fast 60.000 €. Damit schrumpft das Risiko, nach der Zinsbindung eine große Summe zu womöglich höheren Zinsen weiterfinanzieren zu müssen. Deine eigenen Werte rechnest du mit dem Tilgungsrechner aus:

Lohnt sich die Sondertilgung? Der Vergleich mit dem Sparkonto

Jeder Euro, den du sondertilgst, spart dir Zinsen in Höhe deines Sollzinses – sicher und steuerfrei. Bei 3,8 % Sollzins entspricht das einer Geldanlage, die nach Steuern 3,8 % bringt. Liegen deine Zinserträge über dem Sparerpauschbetrag, fallen auf Zinsen eines Tagesgeld- oder Festgeldkontos 25 % Abgeltungsteuer plus 5,5 % Solidaritätszuschlag darauf an, zusammen 26,375 %. Um nach Steuern auf 3,8 % zu kommen, bräuchtest du dann einen Zins von rund 5,16 % vor Steuern.

Trotzdem ist Sondertilgen nicht immer der beste Weg:

• Notgroschen zuerst: Geld, das du einmal sondergetilgt hast, bekommst du von der Bank nicht zurück. Halte mehrere Monatsausgaben als Rücklage auf einem jederzeit verfügbaren Konto.
• Teure Schulden zuerst: Ein Dispo- oder Ratenkredit kostet meist deutlich mehr als deine Baufinanzierung. Ihn zurückzuzahlen spart mehr.
• Rücklage für das Haus: Dach, Heizung und Fenster müssen irgendwann erneuert werden. Eine Instandhaltungsrücklage verhindert, dass du dafür einen teuren Kredit brauchst.
• Sehr günstige Altverträge: Wer zum Beispiel noch einen Zins von 1 % hat, erzielt mit einer Sondertilgung nur 1 % „Rendite“. Dann kann es sinnvoller sein, das Geld anzulegen und es zur Anschlussfinanzierung einzusetzen.

Kostenlos tilgen am Ende der Zinsbindung

Endet die Zinsbindung, kannst du die Restschuld ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Endet die Zinsbindung vor der vereinbarten Gesamtlaufzeit und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, steht dir dafür ein Kündigungsrecht mit einem Monat Frist zum Ende der Zinsbindung zu (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Wer bis dahin Geld angespart hat, kann es also zum Stichtag einsetzen und die Summe der Anschlussfinanzierung verkleinern. Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung hast du außerdem immer ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Sondertilgung oder höhere Tilgung?

Beides senkt die Restschuld. Eine höhere Tilgung ist verbindlich: Die Rate muss jeden Monat bezahlt werden. Eine Sondertilgung ist freiwillig: Du zahlst nur, wenn das Geld übrig ist, etwa aus Weihnachtsgeld, Bonus oder Steuererstattung. Wer ein schwankendes Einkommen hat oder Kinder plant, fährt mit einer moderaten Tilgung plus Sondertilgungsrecht oft flexibler. Wie stark der Tilgungssatz die Laufzeit beeinflusst, erklärt unser Ratgeber zum Annuitätendarlehen.

So nutzt du dein Sondertilgungsrecht

1. Vertrag prüfen: Wie viel darfst du pro Jahr sondertilgen, zu welchen Terminen, und verfällt ein nicht genutztes Recht am Jahresende?
2. Bank informieren: Viele Banken verlangen eine schriftliche Mitteilung, dass die Zahlung eine Sondertilgung ist, und eine bestimmte Kontoverbindung.
3. Rate bleibt gleich: In der Regel sinkt nach einer Sondertilgung nicht die Rate, sondern die Laufzeit – weil der Zinsanteil sinkt, fließt mehr von jeder Rate in die Tilgung. Frag die Bank, falls du stattdessen eine niedrigere Rate möchtest.
4. Bestätigung aufbewahren: Lass dir die neue Restschuld schriftlich bestätigen und prüfe sie im nächsten Kontoauszug des Darlehens.

Häufige Fragen

Wie viel Sondertilgung ist bei der Baufinanzierung erlaubt?

Das regelt allein dein Darlehensvertrag. Ein gesetzliches Recht auf kostenlose Sondertilgung während der Zinsbindung gibt es bei Immobiliendarlehen mit festem Zins nicht.

Kostet ein Sondertilgungsrecht extra?

Für 5 % pro Jahr meist nicht: Laut Verbraucherzentrale gibt es Sondertilgungsrechte inzwischen nahezu überall kostenfrei. Für höhere Rechte von 10 % und mehr verlangen viele Banken laut Stiftung Warentest einen Zinsaufschlag. Vergleiche Angebote deshalb immer mit denselben Sondertilgungsrechten.

Was passiert, wenn ich mein Sondertilgungsrecht nicht nutze?

Meist verfällt das Recht für das jeweilige Jahr und lässt sich nicht ins nächste Jahr übertragen. Prüfe die genaue Regel in deinem Vertrag.

Kann ich nach einer Sondertilgung die Rate senken?

Nur wenn die Bank zustimmt oder der Vertrag es vorsieht. Standardmäßig bleibt die Rate gleich und das Darlehen ist früher abbezahlt.

Ist eine Sondertilgung steuerlich absetzbar?

Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht – Zinsen und Tilgung sind dort keine Werbungskosten. Bei vermieteten Immobilien sind nur die Zinsen als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung nicht. Lass dich bei Vermietung steuerlich beraten.