Annuitätendarlehen: So funktioniert die Baufinanzierung mit fester Rate – und welche Tilgung passt

Ein Annuitätendarlehen ist ein Kredit mit gleichbleibender Rate, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil besteht. Weil die Zinsen jeden Monat nur auf die gesunkene Restschuld berechnet werden, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer – bei gleicher Rate. Fast alle Baufinanzierungen in Deutschland funktionieren so. Die wichtigste Stellschraube, die du selbst wählst, ist die anfängliche Tilgung: Sie entscheidet, wie lange du abzahlst und wie viel Zinsen du insgesamt zahlst.

So entsteht die Rate eines Annuitätendarlehens

„Annuität“ heißt die jährliche Gesamtzahlung aus Zinsen und Tilgung. In Deutschland vereinbarst du bei einer Baufinanzierung meist zwei Prozentsätze: den Sollzins und die anfängliche Tilgung. Aus der Summe beider ergibt sich die Rate:

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12

Beispiel: 300.000 € × (3,8 % + 2 %) ÷ 12 = 1.450 € im Monat. Im ersten Monat berechnet die Bank Zinsen auf die volle Darlehenssumme: 300.000 € × 3,8 % ÷ 12 = 950 €. Die übrigen 500 € tilgen das Darlehen. Im zweiten Monat fallen Zinsen nur noch auf 299.500 € an – und so weiter.

Zins- und Tilgungsanteil im Zeitverlauf

Dieser Effekt ist der Kern des Annuitätendarlehens. Bei 300.000 €, 3,8 % Zins und 2 % anfänglicher Tilgung sieht das so aus:

Nach zehn Jahren fließt also schon mehr als die Hälfte der Rate in die Tilgung. Trotzdem sind in dieser Zeit erst 72.853,76 € getilgt, und 227.146,24 € bleiben als Restschuld. Den vollständigen Tilgungsplan für deine eigenen Zahlen zeigt der Rechner:

Wie viel Tilgung? 1 bis 4 % im Vergleich

Die anfängliche Tilgung bestimmt die Dauer der Rückzahlung stärker als jeder andere Faktor. So wirkt sie bei 300.000 € Darlehen und 3,8 % Sollzins, wenn der Zins über die gesamte Laufzeit gleich bliebe:

Mit nur 1 % Tilgung zahlst du fast genauso viel Zinsen, wie du dir geliehen hast, und wärst erst nach über 41 Jahren schuldenfrei. Der Schritt von 2 auf 3 % Tilgung kostet 250 € mehr im Monat, verkürzt die Laufzeit aber um sechseinhalb Jahre und spart 48.298,20 € Zinsen.

Die Verbraucherzentrale empfiehlt deshalb eine anfängliche Tilgung von „mindestens 2 Prozent, besser mehr“ und rät, das Darlehen spätestens mit dem Renteneintritt abbezahlt zu haben. Rechne also zurück: Wie alt bist du bei Vertragsschluss, und reicht die Laufzeit aus der Tabelle bis zur Rente? Eine niedrige Tilgung mag die Rate heute senken, verschiebt aber hohe Restschulden in eine Zeit, in der die Zinsen höher und das Einkommen niedriger sein können.

Flexibel bleiben: Tilgungssatzwechsel und Sondertilgung

Viele Banken bieten an, die Tilgung während der Zinsbindung ein- oder mehrmals zu ändern. So kannst du mit einer etwas niedrigeren Tilgung starten, wenn das Budget anfangs knapp ist, und sie später erhöhen. Zusätzlich kannst du Sondertilgungen vereinbaren, mit denen du außerhalb der Rate Geld zurückzahlst. Ob und wie oft das kostenlos möglich ist, steht im Darlehensvertrag – es lohnt sich, solche Rechte vor der Unterschrift zu verhandeln. Wie viel eine jährliche Sondertilgung bringt, zeigt unser Ratgeber zur Sondertilgung.

Annuitätendarlehen, Tilgungsdarlehen oder endfälliges Darlehen?

Neben dem Annuitätendarlehen gibt es zwei weitere Grundformen. Zum Vergleich wieder 300.000 € zu 3,8 %:

Das Tilgungsdarlehen ist am Anfang am teuersten und wird dann jeden Monat günstiger. Das passt selten zu jungen Familien, deren Budget anfangs am knappsten ist. Das endfällige Darlehen wird meist mit einem Bausparvertrag oder einer anderen Anlage kombiniert, aus der das Darlehen am Ende abgelöst wird. Weil die volle Darlehenssumme über die ganze Laufzeit verzinst wird, ist es fast immer teurer – es sei denn, die Anlage bringt mehr, als das Darlehen kostet. Für die meisten Selbstnutzer ist deshalb das Annuitätendarlehen die passende Form.

Die Annuitätenformel für Fachleute

Banken vereinbaren meist Sollzins und anfängliche Tilgung; die Laufzeit ergibt sich daraus. Umgekehrt lässt sich bei gegebener Laufzeit die Rate mit der klassischen Annuitätenformel berechnen:

Rate = Darlehen × i ÷ (1 − (1 + i)⁻ⁿ), mit i = Sollzins ÷ 12 und n = Zahl der Monatsraten

Beide Wege führen zum selben Ergebnis. Die Formel mit der anfänglichen Tilgung ist im Alltag praktischer, weil sie sofort zeigt, wie sich ein Prozentpunkt mehr Tilgung auf die Rate auswirkt.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Annuität und Rate?

Die Annuität ist die jährliche Zahlung aus Zinsen und Tilgung, die Rate in der Regel ein Zwölftel davon. Bei 300.000 € mit 3,8 % Zins und 2 % Tilgung beträgt die Annuität 17.400 €, die Monatsrate 1.450 €.

Warum sinkt die Restschuld am Anfang so langsam?

Weil am Anfang der größte Teil der Rate Zinsen sind. Im Beispiel mit 2 % Tilgung fließen im ersten Monat nur 500 € von 1.450 € in die Tilgung.

Was passiert nach der Zinsbindung mit der Rate?

Für die Restschuld wird ein neuer Zins vereinbart. Steigt er, steigt bei gleicher Restlaufzeit auch die Rate. Wie du dieses Risiko begrenzt, steht im Ratgeber zur Zinsbindung.

Ist ein Annuitätendarlehen dasselbe wie ein Ratenkredit?

Mathematisch funktioniert ein Ratenkredit genauso, ist aber meist kürzer, nicht durch eine Grundschuld besichert und deshalb teurer. Bei der Baufinanzierung wird zudem nicht die Laufzeit, sondern die anfängliche Tilgung vereinbart.