Anschlussfinanzierung: Wann du sie abschließen solltest und welche Zinsen gelten

Die Anschlussfinanzierung ist der neue Kredit für die Restschuld, die am Ende der Zinsbindung deiner Baufinanzierung übrig bleibt. Du kannst bei deiner Bank bleiben (Prolongation), zu einer anderen Bank wechseln (Umschuldung) oder dir den Zins schon Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen sichern. Deine Bank muss dich spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung informieren, ob sie dir ein Angebot macht – vergleichen solltest du aber deutlich früher, denn der Zins entscheidet über Jahre hinweg über deine Rate.

Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen?

Die gesetzlichen Fristen

Drei Regeln aus dem BGB sind für die Anschlussfinanzierung wichtig:

• Informationspflicht der Bank: Spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung muss deine Bank dir mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist, und gegebenenfalls den angebotenen Sollzins nennen (§ 493 Abs. 1 BGB).
• Kündigung zum Ende der Zinsbindung: Endet die Zinsbindung vor der vereinbarten Gesamtlaufzeit und gibt es keine neue Zinsvereinbarung, kannst du mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Ohne Vorfälligkeitsentschädigung kannst du dann zu einer anderen Bank wechseln oder Geld zurückzahlen.
• Rückzahlung innerhalb von zwei Wochen: Zahlst du den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt die Kündigung als nicht erfolgt (§ 489 Abs. 3 BGB). Bei einer Umschuldung muss die neue Bank also pünktlich auszahlen.

Hast du eine Zinsbindung von mehr als zehn Jahren, kannst du außerdem zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) – mehr dazu im Ratgeber zur Zinsbindung.

Wann du dich kümmern solltest

Eine gesetzliche Empfehlung, wann man vergleichen sollte, gibt es nicht. Die BaFin rät, nicht abzuwarten, bis die Bank sich meldet, und die Entwicklung der Bauzinsen zu beobachten. Ein praktischer Zeitplan:

1. Bis zu fünf Jahre vorher: Wer mit steigenden Zinsen rechnet oder kein Risiko eingehen kann, prüft ein Forward-Darlehen. Laut BaFin können solche Darlehen bis zu fünf Jahre im Voraus abgeschlossen werden.
2. Etwa ein Jahr vorher: Restschuld zum Stichtag bei der Bank erfragen, Unterlagen sammeln, erste Angebote einholen.
3. Einige Monate vorher: Angebote mit identischen Eckdaten vergleichen und abschließen. Bei einer Umschuldung braucht die neue Bank Zeit für Prüfung und Grundschuld.
4. Spätestens drei Monate vorher: Die Bank muss dich informieren. Wer bis dahin nichts unternommen hat, sollte sofort vergleichen.

Was ein höherer Zins für deine Rate bedeutet

Familie Becker hat vor zehn Jahren 300.000 € zu 3,8 % mit 2 % Tilgung finanziert. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld 227.146,24 €; bei gleichem Zins wäre sie in weiteren 18 Jahren und 1 Monat getilgt. So wirkt sich der Anschlusszins aus:

Jeder halbe Prozentpunkt kostet rund 60 € im Monat oder ein bis eineinhalb Jahre längere Laufzeit. Wer mehrere Angebote vergleicht und dadurch 0,2 oder 0,3 Prozentpunkte spart, gewinnt also schnell mehrere Tausend Euro. Wie hoch die Bauzinsen derzeit im Durchschnitt sind, zeigt die Statistik der Bundesbank: Im August 2026 lagen neue Wohnungsbaukredite mit fünf bis zehn Jahren Zinsbindung bei 3,81 %.

Kosten einer Umschuldung

Wechselst du die Bank, braucht die neue Bank eine Sicherheit. Meist lässt sie sich die bestehende Grundschuld von der alten Bank abtreten. Dafür fallen Notar- und Grundbuchgebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz an: Die Eintragung der Abtretung im Grundbuch kostet eine halbe Gebühr nach dem Grundschuldbetrag (KV 14130), hinzu kommen die Beglaubigung und gegebenenfalls Entwurfsgebühren des Notars. Eine komplett neue Grundschuld wäre teurer, weil ihre Eintragung eine volle Gebühr kostet. Wie Grundschulden funktionieren, erklärt unser Ratgeber zur Grundschuld.

Rechne die Kosten gegen den Zinsvorteil: Schon 0,2 Prozentpunkte auf 227.000 € sind in zehn Jahren mehrere Tausend Euro – deutlich mehr als die Gebühren.

Checkliste für die Anschlussfinanzierung

• Restschuld zum Stichtag: Lass dir den genauen Betrag zum Ende der Zinsbindung von der Bank bestätigen.
• Angebote vergleichen: mindestens die eigene Bank und zwei bis drei andere Anbieter, gern auch über einen Vermittler, mit identischer Restschuld, Zinsbindung und Tilgung.
• Effektiven Jahreszins vergleichen: Er steht im ESIS-Merkblatt, das du vor Vertragsschluss erhältst.
• Tilgung neu wählen: Die Anschlussfinanzierung ist eine gute Gelegenheit, die Tilgung zu erhöhen und die Restlaufzeit festzulegen, etwa bis zum Rentenbeginn.
• Sondertilgungsrechte vereinbaren: 5 % pro Jahr sind laut Stiftung Warentest bei allen Anbietern im Test möglich.
• Unterlagen bereithalten: Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Restschuldbestätigung, Angaben zur Immobilie und eine aktuelle SCHUFA-Datenkopie.
• Erspartes einsetzen: Zum Ende der Zinsbindung kannst du beliebig viel zurückzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Häufige Fragen

Wann sollte man eine Anschlussfinanzierung abschließen?

Ein Forward-Darlehen ist bis zu fünf Jahre im Voraus möglich. Für eine normale Umschuldung reicht es, einige Monate vor Ende der Zinsbindung abzuschließen – vergleichen solltest du aber schon früher. Die Bank muss dich spätestens drei Monate vorher informieren.

Muss meine Bank mir ein Angebot machen?

Nein. Sie muss dir spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung nur mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist, und dann den angebotenen Sollzins nennen (§ 493 Abs. 1 BGB).

Was passiert, wenn ich mich nicht kümmere?

Verlängert die Bank den Kredit ohne neue Zinsbindung, gilt häufig ein variabler Zins. Prüfe den Vertrag und die Mitteilung der Bank genau, damit du nicht unbemerkt zu teureren Konditionen weiterzahlst.

Ist eine Umschuldung mit Restschuld unter 50.000 € sinnvoll?

Bei kleinen Beträgen fallen die festen Kosten der Grundschuldabtretung stärker ins Gewicht, und manche Banken bieten für kleine Darlehen schlechtere Zinsen an. Rechne den Zinsvorteil gegen die Kosten. Oft ist es auch sinnvoll, eine kleine Restschuld mit Erspartem vollständig zu tilgen.