Immobilienkredit: Voraussetzungen, Unterlagen und Ablauf bis zur Auszahlung

Einen Immobilienkredit bekommst du, wenn die Bank davon überzeugt ist, dass du ihn voraussichtlich vertragsgemäß zurückzahlen kannst – das muss sie vor jeder Zusage prüfen (§ 505a BGB). Entscheidend sind ein ausreichendes, sicheres Einkommen, eine tragbare Rate, möglichst viel Eigenkapital und eine gute Bonität. Als Sicherheit lässt sich die Bank eine Grundschuld im Grundbuch eintragen. Vom ersten Gespräch bis zur Auszahlung vergehen meist einige Wochen; mit vollständigen Unterlagen geht es schneller.

Was ein Immobilienkredit ist

Das Gesetz spricht vom Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag. Darunter fallen Kredite an Verbraucher, die durch ein Grundpfandrecht wie eine Grundschuld besichert sind oder die für den Erwerb oder Erhalt von Eigentum an Grundstücken und Gebäuden bestimmt sind (§ 491 Abs. 3 BGB). Umgangssprachlich heißen sie Immobilienkredit, Baufinanzierung, Baukredit oder Hypothekenkredit. Für sie gelten besondere Schutzvorschriften, etwa beim Widerrufsrecht und bei der Kreditwürdigkeitsprüfung.

Voraussetzungen: Was die Bank prüft

• Einkommen und Beschäftigung: Höhe, Sicherheit und Dauer des Einkommens. Ein unbefristetes Arbeitsverhältnis nach der Probezeit oder eine Beamtenstelle sind vorteilhaft; Selbstständige weisen ihr Einkommen meist über mehrere Jahresabschlüsse und Steuerbescheide nach.
• Haushaltsrechnung: Nach Abzug aller Ausgaben muss genug für die Rate übrig bleiben. Viele Banken raten laut Verbraucherzentrale, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 % des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Wie du das selbst berechnest, steht im Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten?
• Eigenkapital: Je mehr, desto geringer das Risiko der Bank und desto besser der Zins. Empfohlen werden die Kaufnebenkosten plus 20 bis 30 % des Kaufpreises – mehr dazu im Ratgeber zum Eigenkapital.
• Bonität: Die Bank fragt Auskunfteien wie die SCHUFA nach deinem Zahlungsverhalten. Negativeinträge erschweren die Finanzierung erheblich.
• Die Immobilie: Lage, Zustand und Wert bestimmen den Beleihungswert und damit, wie viel Kredit die Bank gegen die Grundschuld vergibt.

Wichtig ist eine gesetzliche Vorgabe zugunsten der Kreditnehmer: Die Bank darf ihre Prüfung nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Immobilie mehr wert ist als der Kredit oder im Wert steigen wird (§ 505b Abs. 2 BGB). Entscheidend ist, ob du die Raten aus deinem Einkommen zahlen kannst. Verstößt die Bank gegen ihre Prüfpflichten, sinkt der vereinbarte Zins auf den marktüblichen Satz, und du kannst den Vertrag ohne Vorfälligkeitsentschädigung fristlos kündigen (§ 505d BGB) – es sei denn, du hast selbst vorsätzlich oder grob fahrlässig falsche Angaben gemacht.

Unterlagen-Checkliste

Die Bank muss dir mitteilen, welche Informationen und Nachweise sie für die Kreditwürdigkeitsprüfung braucht und in welchem Zeitraum (Art. 247 § 1 Abs. 1 EGBGB). Fordere vorab deine kostenlose SCHUFA-Datenkopie an und lass falsche Einträge korrigieren, bevor du Angebote einholst.

Der Ablauf in acht Schritten

1. Budget klären: Haushaltsrechnung, Eigenkapital und tragbare Rate ermitteln.
2. Angebote einholen: Bei mehreren Banken und gegebenenfalls über einen Vermittler, mit identischen Eckdaten (Darlehen, Zinsbindung, Tilgung, Sondertilgung).
3. Unterlagen einreichen: Die Bank prüft Kreditwürdigkeit und Immobilie und ermittelt den Beleihungswert.
4. ESIS-Merkblatt erhalten: Spätestens rechtzeitig vor deiner Vertragserklärung bekommst du das Europäische Standardisierte Merkblatt mit allen Konditionen, dem effektiven Jahreszins und den Kosten (Art. 247 § 1 Abs. 2 EGBGB). Du hast außerdem Anspruch auf einen Vertragsentwurf und angemessene Erläuterungen (§ 491a BGB).
5. Kreditvertrag unterschreiben: Erst wenn die Finanzierung zugesagt ist, solltest du den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben – sonst stehst du mit einem Kaufvertrag ohne Finanzierung da.
6. Kaufvertrag beurkunden: Der Notar beurkundet Kaufvertrag und Grundschuld und veranlasst die Auflassungsvormerkung.
7. Grundschuld eintragen: Das Grundbuchamt trägt die Grundschuld der Bank ein. Wie das funktioniert, erklärt unser Ratgeber zur Grundschuld.
8. Auszahlung: Sind alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt, überweist die Bank den Kaufpreis an den Verkäufer, beim Neubau in Teilbeträgen nach Baufortschritt.

Dein Widerrufsrecht

Nach Abschluss eines Immobilienkredits kannst du den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Begründung widerrufen (§ 355 Abs. 2 BGB). Die Frist beginnt erst, wenn du den Vertrag oder eine Abschrift mit allen Pflichtangaben erhalten hast (§ 356b Abs. 1 BGB). Fehlen die Pflichtangaben zum Widerrufsrecht, verlängert sich die Frist; spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss erlischt das Widerrufsrecht bei Immobiliendarlehen aber in jedem Fall (§ 356b Abs. 2 BGB).

Wird der Darlehensvertrag notariell beurkundet und bestätigt der Notar, dass deine Rechte gewahrt sind, gibt es kein Widerrufsrecht. Dann muss die Bank dir das Angebot aber mindestens sieben Tage vorher aushändigen und ist so lange daran gebunden – du hast also eine Bedenkzeit (§ 495 Abs. 2 und 3 BGB).

Häufige Fragen

Welche Voraussetzungen brauche ich für einen Immobilienkredit?

Ein ausreichendes und sicheres Einkommen, eine tragbare Rate, möglichst viel Eigenkapital, eine gute Bonität und eine Immobilie, die als Sicherheit dient. Die Bank prüft vor allem, ob du die Raten dauerhaft aus deinem Einkommen bezahlen kannst.

Wie lange dauert die Zusage für einen Immobilienkredit?

Das hängt von der Bank und der Vollständigkeit deiner Unterlagen ab. Mit vollständigen Unterlagen sind wenige Tage bis wenige Wochen üblich; plane bis zum Notartermin ausreichend Zeit ein.

Bekomme ich in der Probezeit einen Immobilienkredit?

Das ist schwierig, weil das Einkommen noch nicht als sicher gilt. Manche Banken finanzieren trotzdem, etwa bei einem langjährigen Berufsweg in derselben Branche. Frag gezielt nach.

Was ist das ESIS-Merkblatt?

Das Europäische Standardisierte Merkblatt fasst alle wichtigen Bedingungen des Kredits in einheitlicher Form zusammen: Darlehensbetrag, Sollzins, effektiven Jahreszins, Kosten, Raten und Bedingungen für eine vorzeitige Rückzahlung. So lassen sich Angebote verschiedener Banken direkt vergleichen.

Kann ich einen Immobilienkredit online abschließen?

Angebote und Unterlagen lassen sich heute meist online einreichen. Für die Grundschuld ist aber immer ein Notartermin nötig.