Beleihungsauslauf und Beleihungswert: Warum sie deinen Bauzins bestimmen

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts einer Immobilie durch dein Darlehen ausgeschöpft werden. Je höher er ist, desto größer ist das Risiko der Bank und desto höher ist in der Regel dein Zins. Wichtig: Banken rechnen nicht mit dem Kaufpreis, sondern mit dem Beleihungswert – einem vorsichtig ermittelten Wert, der höchstens so hoch ist wie der Marktwert. Ein Darlehen, das 75 % des Kaufpreises ausmacht, kann für die Bank deshalb schon über 80 % liegen.

So berechnest du den Beleihungsauslauf

Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag ÷ Beleihungswert × 100

Beispiel: Du kaufst ein Haus für 400.000 € und brauchst ein Darlehen über 300.000 €. Gemessen am Kaufpreis sind das 75 %. Setzt die Bank den Beleihungswert aber mit 360.000 € an, liegt der Beleihungsauslauf bei 83,3 %. Für deinen Zins zählt diese zweite Zahl.

Beleihungswert, Marktwert und Kaufpreis

• Kaufpreis: Was du tatsächlich zahlst. Er kann über oder unter dem Wert liegen, etwa wenn du in einem Bieterverfahren viel bietest.
• Marktwert (Verkehrswert): Der Preis, der am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
• Beleihungswert: Der Wert, der nach der Beleihungswertermittlungsverordnung „unabhängig von vorübergehenden, etwa konjunkturell bedingten Wertschwankungen“ und unter Ausschaltung spekulativer Elemente während der gesamten Dauer der Beleihung erzielt werden kann (§ 3 BelWertV). Er darf den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz) und liegt deshalb meist darunter.

Wie viel niedriger die Bank den Beleihungswert ansetzt, hängt von Lage, Zustand, Bauart und ihren internen Regeln ab. Frag deshalb vor dem Angebot nach dem Beleihungswert, den die Bank für deine Immobilie ansetzt.

Warum 60 % eine wichtige Grenze ist

Banken refinanzieren Baufinanzierungen unter anderem mit Pfandbriefen. Für die Deckung von Pfandbriefen dürfen Kredite aber nur bis zu 60 % des Beleihungswerts verwendet werden (§ 14 Pfandbriefgesetz). Der Teil eines Darlehens bis zu dieser Grenze ist für die Bank deshalb besonders günstig zu refinanzieren. Das ist keine gesetzliche Obergrenze für Kredite – Banken finanzieren auch 80, 90 oder mehr als 100 % –, erklärt aber, warum die günstigsten Zinsen meist für niedrige Beleihungsausläufe gelten.

Die Zinsstufen der Banken

Banken staffeln ihre Zinsen nach dem Beleihungsauslauf. Übliche Stufengrenzen liegen bei 60, 80, 90 und 100 %, die genauen Grenzen und Aufschläge legt aber jede Bank selbst fest. Eine Auswertung der Stiftung Warentest aus dem Jahr 2018 zeigte die Größenordnung: Die Topzinsen galten nur bis 45 bis 60 % des Kaufpreises; bis 80 % stieg der Zins meist nur um ein bis zwei Zehntelprozentpunkte. Besonders hoch waren die Aufschläge ab 90 %, und bei einer Vollfinanzierung lag der Zins fast einen Prozentpunkt über dem Bestzins. Aktuelle Aufschläge erfährst du nur in konkreten Angeboten.

Wie verbreitet hohe Beleihungsausläufe sind, zeigt der Ausschuss für Finanzstabilität (AFS): Im vierten Quartal 2025 lag der Beleihungsauslauf neuer Wohnimmobilienkredite im Durchschnitt bei 83 %, und bei 14 % der Kredite überstieg das Darlehen den Wert der Immobilie.

So senkst du deinen Beleihungsauslauf

• Mehr Eigenkapital einsetzen: Im Beispiel oben bringen 12.000 € mehr Eigenkapital das Darlehen von 300.000 auf 288.000 € und den Beleihungsauslauf von 83,3 auf genau 80 %. Liegt dort eine Stufengrenze der Bank, kann der niedrigere Zins für das gesamte Darlehen gelten. Wie viel Eigenkapital empfohlen wird, erklärt unser Ratgeber zum Eigenkapital.
• Zusätzliche Sicherheiten: Eine weitere schuldenfreie Immobilie oder ein Grundstück kann als Sicherheit dienen.
• Darlehen aufteilen: Manche Banken teilen die Finanzierung in ein günstiges Darlehen im erstrangigen Bereich und einen teureren Rest. Vergleiche das mit einem Gesamtangebot.
• Förderkredite einbeziehen: KfW-Kredite haben eigene Konditionen; ob und wie die Bank sie beim Beleihungsauslauf berücksichtigt, ist von Bank zu Bank verschieden.
• Kaufpreis verhandeln: Ein niedrigerer Kaufpreis senkt das nötige Darlehen.

Wie viel ein höherer Beleihungsauslauf bei einer Vollfinanzierung insgesamt kostet, zeigen wir im Ratgeber Haus kaufen ohne Eigenkapital. Wie hoch die Bauzinsen im Durchschnitt aller Kreditnehmer gerade sind, steht in unserem Überblick zu den Bauzinsen.

Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung

Bei der Anschlussfinanzierung zählt der Beleihungsauslauf erneut – diesmal mit der dann noch offenen Restschuld. Hast du in zehn Jahren ein Viertel des Darlehens getilgt, liegt der Beleihungsauslauf deutlich niedriger als beim Kauf, und du kannst bessere Zinsstufen erreichen. Das ist ein guter Grund, bei der Anschlussfinanzierung Angebote mehrerer Banken einzuholen.

Häufige Fragen

Was ist ein guter Beleihungsauslauf?

Je niedriger, desto günstiger. Bis 60 % bekommst du in der Regel die besten Zinsen, bis 80 % meist nur geringe Aufschläge. Ab 90 % werden die Aufschläge spürbar höher.

Wie ermittelt die Bank den Beleihungswert?

Ein Gutachter oder die Bank selbst bewertet die Immobilie vorsichtig nach langfristig nachhaltigen Merkmalen wie Lage, Bauzustand und erzielbarer Miete. Für Pfandbriefbanken sind die Regeln in der Beleihungswertermittlungsverordnung festgelegt.

Ist der Beleihungsauslauf dasselbe wie die Finanzierungsquote?

Nicht ganz. Die Finanzierungsquote bezieht sich meist auf den Kaufpreis oder die Gesamtkosten, der Beleihungsauslauf auf den Beleihungswert der Bank. Weil der Beleihungswert meist niedriger ist, liegt der Beleihungsauslauf oft höher.

Gibt es in Deutschland eine Obergrenze für den Beleihungsauslauf?

Nein. Das Kreditwesengesetz erlaubt der BaFin zwar, Obergrenzen festzulegen (§ 48u KWG), bisher hat sie davon aber keinen Gebrauch gemacht.