Zweitwohnungsteuer: Wer sie zahlen muss, wie hoch sie ist und welche Ausnahmen gelten
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Hinweis zu Steuerthemen: Wir sind keine Steuerberater und leisten keine Steuerberatung. Dieser Artikel beruht auf unserer sorgfältigen Recherche in öffentlich zugänglichen Quellen wie Gesetzestexten und Veröffentlichungen der Finanzverwaltung und gibt unsere Einschätzung wieder. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Lass deine persönliche Steuersituation bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein prüfen, bevor du handelst. Mehr dazu.
Die Zweitwohnungsteuer ist eine örtliche Aufwandsteuer, die viele Städte und Gemeinden erheben, wenn du dort eine Nebenwohnung im Sinne des Melderechts hast – also neben deiner Hauptwohnung, der „vorwiegend benutzten Wohnung“ (§ 21 Bundesmeldegesetz). Höhe und Ausnahmen stehen in der Satzung oder im Gesetz der jeweiligen Kommune. In Berlin beträgt sie für Mietwohnungen seit 2025 20 % der jährlichen Nettokaltmiete; von 2019 bis 2024 waren es 15 %. Die Steuer fällt in Berlin auch dann an, wenn du die Wohnung kaum nutzt, etwa eine Ferienwohnung – nicht aber, wenn du sie an andere vermietest. Wichtige Ausnahme bundesweit: Nach dem Bundesverfassungsgericht ist es verfassungswidrig, die aus beruflichen Gründen gehaltene Wohnung eines nicht dauernd getrennt lebenden Verheirateten zu besteuern, wenn die eheliche Wohnung in einer anderen Gemeinde liegt (Beschluss vom 11. Oktober 2005, 1 BvR 1232/00). Bei einer doppelten Haushaltsführung kannst du die Steuer als Unterkunftskosten absetzen – aber nur innerhalb der Grenze von 1.000 € im Monat (BFH, Urteil vom 13. Dezember 2023, VI R 30/21).
Das Wichtigste in Kürze
- Fällig für eine Nebenwohnung, wenn deine Stadt die Steuer erhebt – Höhe laut örtlicher Satzung.
- Berlin: 20 % der Nettokaltmiete seit 2025, Steuererklärung auch ohne Aufforderung.
- Verheiratete mit beruflich genutzter Zweitwohnung dürfen nicht besteuert werden, wenn die Familienwohnung woanders liegt.
- Absetzbar bei doppelter Haushaltsführung, aber nur im Rahmen von 1.000 € Unterkunftskosten pro Monat.
So berechnest du die Zweitwohnungsteuer in Berlin
Bemessungsgrundlage ist die Nettokaltmiete, also die Grundmiete ohne Betriebskosten, Heizkosten und Zuschläge, etwa für Möblierung. Bei Eigentumswohnungen und anderen Wohnungen ohne Mietvertrag rechnet Berlin mit der Nettokaltmiete aus dem Mietspiegel. Nutzen mehrere Personen die Wohnung, zahlst du nur für deinen Anteil. Dein Einkommen spielt keine Rolle.
| Nettokaltmiete im Monat | Jahresmiete | Steuer bis 2024 (15 %) | Steuer ab 2025 (20 %) |
|---|---|---|---|
| 400 € | 4.800 € | 720 € | 960 € |
| 600 € | 7.200 € | 1.080 € | 1.440 € |
| 800 € | 9.600 € | 1.440 € | 1.920 € |
Beispiel: Lukas wohnt mit Hauptwohnsitz in Leipzig und hat für seinen Job in Berlin eine Einzimmerwohnung für 600 € Nettokaltmiete gemietet, die er als Nebenwohnung anmeldet. Er ist ledig. Für 2026 zahlt er 20 % von 7.200 €, also 1.440 € Zweitwohnungsteuer. Wäre Lukas verheiratet und lebte seine Frau in der gemeinsamen Wohnung in Leipzig, dürfte Berlin die beruflich genutzte Wohnung nach dem Beschluss des Bundesverfassungsgerichts nicht besteuern.
Wann keine Zweitwohnungsteuer anfällt
- Deine Stadt erhebt keine: Nicht jede Gemeinde hat eine Zweitwohnungsteuer.
- Du vermietest die Wohnung an andere, statt sie selbst zu nutzen (so in Berlin).
- Verheiratete, die nicht dauernd getrennt leben, mit beruflich bedingter Wohnung, wenn die Familienwohnung in einer anderen Gemeinde liegt (Bundesverfassungsgericht).
- Weitere Ausnahmen nach der jeweiligen Satzung – prüfe sie bei deiner Stadt.
Welche Wohnung deine Hauptwohnung ist, entscheidet nicht deine Wahl, sondern das Melderecht: Es ist die vorwiegend benutzte Wohnung; bei Verheirateten, die nicht dauernd getrennt leben, die vorwiegend benutzte Wohnung der Familie (§§ 21, 22 Bundesmeldegesetz). Änderungen musst du der Meldebehörde innerhalb von zwei Wochen mitteilen.
Anmeldung und Steuererklärung in Berlin
Zuständig ist für ganz Berlin das Finanzamt Mitte/Tiergarten. Normalerweise bekommst du etwa einen Monat nach der Anmeldung der Nebenwohnung Post mit dem Erklärungsformular. Die Pflicht zur Abgabe besteht aber auch ohne Aufforderung – und unabhängig davon, ob du die Nebenwohnung schon gemeldet hast.
Zweitwohnungsteuer absetzen
Hast du eine steuerlich anerkannte doppelte Haushaltsführung, gehört die Zweitwohnungsteuer zu den Kosten der Unterkunft. Diese kannst du als Werbungskosten nur bis 1.000 € im Monat abziehen – zusammen mit Miete und Nebenkosten. Schöpft die Miete die Grenze schon aus, bringt die Zweitwohnungsteuer steuerlich nichts mehr. Wie die doppelte Haushaltsführung funktioniert, erklärt der Ratgeber doppelte Haushaltsführung; weitere absetzbare Kosten stehen im Ratgeber Werbungskosten. Auch die Hundesteuer ist eine solche örtliche Steuer.
Häufige Fragen
Wie hoch ist die Zweitwohnungsteuer?
Das legt jede Stadt selbst fest. In Berlin sind es seit 2025 20 % der jährlichen Nettokaltmiete.
Muss ich Zweitwohnungsteuer zahlen, wenn ich die Wohnung kaum nutze?
In Berlin ja. Es kommt darauf an, dass dir die Wohnung als Nebenwohnung zur Verfügung steht, nicht wie oft du sie nutzt.
Müssen Studierende Zweitwohnungsteuer zahlen?
Wenn sie in der Studienstadt nur mit Nebenwohnung gemeldet sind und die Stadt die Steuer erhebt, grundsätzlich ja – es sei denn, die Satzung sieht eine Ausnahme vor. Ist die Wohnung am Studienort die vorwiegend benutzte Wohnung, muss sie als Hauptwohnung gemeldet werden.
Kann ich die Zweitwohnungsteuer von der Steuer absetzen?
Bei einer doppelten Haushaltsführung ja, aber nur innerhalb des Höchstbetrags von 1.000 € im Monat für die Unterkunft.
