Grundsteuer: So wird sie seit 2025 berechnet – Bundesmodell, Ländermodelle, Hebesatz und Einspruch

Die Grundsteuer berechnet sich seit dem 1. Januar 2025 in drei Schritten: Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuerwert und multipliziert ihn mit der Steuermesszahl. Auf diesen Steuermessbetrag wendet die Gemeinde ihren Hebesatz an. Im Bundesmodell, das in elf Ländern gilt, beträgt die Steuermesszahl für Wohngrundstücke 0,31 Promille. Ein Haus mit einem Grundsteuerwert von 200.000 € kostet bei einem Hebesatz von 500 % damit 310 € Grundsteuer im Jahr. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen rechnen nach eigenen Modellen. Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell im November 2025 und das baden-württembergische Modell im April 2026 für verfassungsgemäß gehalten.

Warum es eine neue Grundsteuer gibt

Bis Ende 2024 beruhte die Grundsteuer auf sehr alten Einheitswerten. Das Bundesverfassungsgericht hatte diese Bewertung 2018 für verfassungswidrig erklärt. Seit 2025 gelten deshalb neue Grundsteuerwerte, für die Eigentümer 2022 und 2023 Erklärungen abgeben mussten. Ziel der Reform war nach Angaben des Bundesfinanzministeriums nicht, insgesamt mehr Grundsteuer einzunehmen; die Gemeinden wurden gebeten, ihre Hebesätze entsprechend anzupassen. Für das einzelne Grundstück kann die Grundsteuer trotzdem deutlich höher oder niedriger sein als früher.

So berechnest du die Grundsteuer im Bundesmodell

1. Grundsteuerwert: Bei Wohngrundstücken ergibt er sich vor allem aus dem Bodenrichtwert, der Grundstücksfläche und einer statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die von der Mietniveaustufe der Gemeinde abhängt. Er steht im Grundsteuerwertbescheid des Finanzamts.
2. Steuermesszahl: 0,31 ‰ für Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum, 0,34 ‰ für unbebaute Grundstücke und Nichtwohngrundstücke. Für geförderten Wohnraum und bestimmte Wohnungsgesellschaften wird sie um 25 % ermäßigt, für Baudenkmäler um 10 %.
3. Hebesatz: Den Steuermessbetrag aus dem Messbescheid multipliziert die Gemeinde mit ihrem Hebesatz (§ 25 GrStG).

Berlin, Bremen, das Saarland und Sachsen wenden das Bundesmodell mit eigenen Steuermesszahlen an, Thüringen ab 2027. In Nordrhein-Westfalen dürfen Gemeinden seit 2025 unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festsetzen. Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat im Dezember 2025 Bescheide mit höheren Hebesätzen für Nichtwohngrundstücke aufgehoben; die Urteile sind nicht rechtskräftig. Gemeinden können außerdem seit 2025 einen erhöhten Hebesatz für baureife, unbebaute Grundstücke festlegen (Grundsteuer C).

Die Ländermodelle

Was die Gerichte entschieden haben

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteilen vom 12. November 2025 (unter anderem II R 25/24) entschieden, dass das Bundesmodell verfassungsgemäß ist. Mit Urteilen vom 22. April 2026 (II R 26/24 und II R 27/24) hat er auch das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg bestätigt. Verbände haben angekündigt, das Bundesverfassungsgericht anzurufen. Einzelne Fehler im eigenen Bescheid, etwa eine falsche Fläche, kannst du aber immer prüfen lassen.

Fälligkeit und Umlage auf Mieter

• Raten: Die Grundsteuer ist zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig. Auf Antrag kannst du sie in einem Betrag zum 1. Juli zahlen; der Antrag muss bis 30. September des Vorjahres gestellt werden (§ 28 GrStG).
• Mieter: Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten umlegen, wenn das im Mietvertrag vereinbart ist (§ 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung). Wie du die Abrechnung prüfst, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung.
• Hauskauf: Neben der Grundsteuer fällt beim Kauf einmalig die Grunderwerbsteuer an.

Einspruch: beim Finanzamt oder bei der Gemeinde?

Die Grundsteuer beruht auf drei Bescheiden, die aufeinander aufbauen. Fehler müssen dort angefochten werden, wo sie entstanden sind:

• Grundsteuerwertbescheid (Finanzamt): falsche Fläche, Baujahr oder Grundstücksart.
• Grundsteuermessbescheid (Finanzamt): falsche Steuermesszahl, etwa ein fehlender Abschlag für ein Baudenkmal.
• Grundsteuerbescheid (Gemeinde): falscher Hebesatz oder Rechenfehler der Gemeinde.

Gegen die Bescheide des Finanzamts kannst du innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Ein Einspruch gegen den Grundsteuerbescheid der Gemeinde hilft nicht, wenn der Fehler im Grundsteuerwert liegt.

Häufige Fragen

Wie berechne ich die Grundsteuer?

Im Bundesmodell: Grundsteuerwert × Steuermesszahl (0,31 ‰ für Wohngrundstücke) × Hebesatz der Gemeinde. In Ländern mit eigenem Modell gelten andere Berechnungen.

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuer A, B und C?

Grundsteuer A gilt für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Grundsteuer B für alle anderen Grundstücke. Grundsteuer C ist ein erhöhter Hebesatz, den Gemeinden für baureife, unbebaute Grundstücke festlegen können.

Wann ist die Grundsteuer fällig?

Zu je einem Viertel am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November, auf Antrag in einem Betrag am 1. Juli.

Ist die neue Grundsteuer verfassungsgemäß?

Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell und das Modell Baden-Württembergs bestätigt. Ob das Bundesverfassungsgericht noch entscheidet, ist offen.