Erbengemeinschaft: Wer was entscheiden darf, wie man sie auflöst und was mit dem geerbten Haus passiert
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Hinweis zu Steuerthemen: Wir sind keine Steuerberater und leisten keine Steuerberatung. Dieser Artikel beruht auf unserer sorgfältigen Recherche in öffentlich zugänglichen Quellen wie Gesetzestexten und Veröffentlichungen der Finanzverwaltung und gibt unsere Einschätzung wieder. Er ersetzt keine Beratung im Einzelfall: Lass deine persönliche Steuersituation bitte von einer Steuerberaterin, einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein prüfen, bevor du handelst. Mehr dazu.
Hinterlässt ein Verstorbener mehrere Erben, wird der Nachlass ihr gemeinschaftliches Vermögen (§ 2032 BGB). Über einzelne Nachlassgegenstände – etwa das Haus oder das Bankkonto – können die Erben nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Für die laufende Verwaltung reicht eine Mehrheit, berechnet nach der Größe der Erbteile (§§ 2038, 745 BGB). Jeder Miterbe kann jederzeit verlangen, dass die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt wird (§ 2042 BGB): Zuerst werden die Nachlassschulden bezahlt, der Rest wird nach Erbteilen verteilt. Einigen sich die Erben nicht, kann jeder die Teilungsversteigerung einer Immobilie beantragen. Seinen eigenen Erbteil darf jeder Miterbe verkaufen – die anderen haben dann ein Vorkaufsrecht.
Das Wichtigste in Kürze
- Verfügen (verkaufen, kündigen) nur gemeinsam, verwalten mit Mehrheit nach Erbteilen.
- Notwendige Erhaltungsmaßnahmen darf jeder Miterbe allein treffen.
- Jeder kann jederzeit die Auflösung verlangen – außer der Erblasser hat sie ausgeschlossen.
- Teilt die Gemeinschaft eine Immobilie unter Miterben auf, fällt keine Grunderwerbsteuer an.
Wer was entscheiden darf
| Maßnahme | Wer entscheidet? | Grundlage |
|---|---|---|
| Notwendige Erhaltung (z. B. Rohrbruch reparieren lassen) | jeder Miterbe allein | § 2038 Abs. 1 BGB |
| Ordnungsmäßige Verwaltung (z. B. Wohnung vermieten, Versicherung abschließen) | Mehrheit nach Erbteilen | §§ 2038, 745 BGB |
| Verfügung über Nachlassgegenstände (z. B. Haus verkaufen, Konto auflösen) | alle gemeinsam | § 2040 BGB |
| Verkauf des eigenen Erbteils | jeder Miterbe allein, notariell | § 2033 BGB |
Erträge wie Mieteinnahmen werden grundsätzlich erst bei der Auseinandersetzung geteilt (§ 2038 Abs. 2 BGB). Um gegenüber Banken und Grundbuchamt als Erben aufzutreten, brauchen die Miterben oft einen gemeinschaftlichen Erbschein. Wer wie viel erbt, ergibt sich aus dem Testament oder der gesetzlichen Erbfolge.
Wege zur Auflösung
- Einvernehmliche Teilung: Die Erben schließen einen Auseinandersetzungsvertrag. Gehört eine Immobilie dazu, muss er notariell beurkundet werden. Vorher werden die Nachlassschulden beglichen, dann wird der Überschuss nach Erbteilen verteilt (§§ 2046, 2047 BGB).
- Ein Miterbe übernimmt und zahlt aus: Häufig bei einem Elternhaus. Der übernehmende Erbe zahlt die anderen entsprechend ihrer Quote aus.
- Verkauf und Teilung des Erlöses: Alle stimmen dem Verkauf zu und teilen den Erlös.
- Erbteil verkaufen: Wer aussteigen will, kann seinen Anteil am Nachlass notariell verkaufen. Verkauft er an einen Dritten, haben die Miterben zwei Monate lang ein Vorkaufsrecht (§ 2034 BGB).
- Vermittlung beim Notar: Auf Antrag eines Miterben vermittelt ein Notar die Auseinandersetzung (§ 363 FamFG).
- Teilungsversteigerung: Lässt sich ein Haus nicht teilen und gibt es keine Einigung, kann jeder Miterbe die Zwangsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft beantragen (§ 753 BGB, § 180 ZVG). Auf Antrag kann das Gericht das Verfahren bis zu sechs Monate einstellen, einmal wiederholbar. Der Erlös hängt dann allein von den Geboten im Termin ab, und Bieter erhalten keine Gewährleistung (§ 56 ZVG) – eine Einigung ist deshalb meist die bessere Lösung.
Hat der Erblasser die Auseinandersetzung im Testament ausgeschlossen, gilt das höchstens 30 Jahre nach dem Erbfall (§ 2044 BGB).
Beispiel: Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Haus im Wert von 300.000 € und 30.000 € Bankguthaben; offen sind noch 10.000 € Rechnungen. Nach Begleichung der Schulden bleiben 320.000 €, also 106.666,67 € je Erbe. Lisa übernimmt das Haus. Das Restguthaben von 20.000 € erhalten ihre beiden Brüder zu gleichen Teilen. Zusätzlich zahlt Lisa jedem Bruder 96.666,67 €. So hat jeder Wert und Geld im Umfang von 106.666,67 € erhalten.
Steuern in der Erbengemeinschaft
- Erbschaftsteuer: Jeder Miterbe versteuert seinen eigenen Erwerb mit seinem persönlichen Freibetrag – siehe Erbschaftsteuer.
- Grunderwerbsteuer: Erwirbt ein Miterbe ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses, ist das steuerfrei (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Den Miterben stehen dabei ihre Ehegatten gleich.
- Einkommensteuer: Mieteinnahmen aus Nachlassimmobilien werden den Erben anteilig zugerechnet. Zahlt ein Erbe andere aus, kann das steuerlich als Anschaffung gelten – lass dich vor größeren Ausgleichszahlungen steuerlich beraten.
Häufige Fragen
Kann ein Miterbe die Erbengemeinschaft allein auflösen?
Er kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Einigen sich die anderen nicht, bleibt bei Immobilien die Teilungsversteigerung.
Kann ein Erbe allein das Konto des Verstorbenen auflösen?
Nein. Über Nachlassgegenstände können die Erben nur gemeinsam verfügen – es sei denn, jemand hat eine Vollmacht über den Tod hinaus.
Darf ich meinen Erbteil verkaufen?
Ja, notariell beurkundet. Bei einem Verkauf an Dritte haben die Miterben zwei Monate ein Vorkaufsrecht.
Was passiert, wenn ein Erbe im Haus wohnt?
Die Nutzung ist Teil der Verwaltung. Die Miterben können per Mehrheit eine Regelung treffen, etwa eine Nutzungsentschädigung; fehlt eine Regelung, kann jeder eine angemessene Verwaltung und Benutzung verlangen (§ 745 BGB).
