Mietkaution: höchstens drei Kaltmieten, drei Raten, Zinsen – und wann du sie zurückbekommst
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Die Mietkaution darf höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen – Betriebskosten zählen nicht mit (§ 551 Abs. 1 BGB). Du darfst sie in drei gleichen Monatsraten zahlen, die erste zu Beginn des Mietverhältnisses. Der Vermieter muss eine Geldkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einer Bank anlegen, mindestens zum üblichen Zins für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist; die Zinsen stehen dir zu und erhöhen die Kaution. Nach dem Auszug bekommst du sie zurück, sobald der Vermieter in angemessener Frist geprüft hat, ob er noch Forderungen hat – bei ausstehender Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil länger behalten.
Das Wichtigste in Kürze
- Höchstens drei Nettokaltmieten; eine höhere Vereinbarung ist insoweit unwirksam.
- Recht auf drei Monatsraten – die zweite und dritte mit den nächsten Mieten.
- Getrennte, verzinste Anlage; Zinsen gehören dem Mieter.
- Rückzahlung nach angemessener Prüffrist; Einbehalt für erwartete Nachzahlungen möglich.
Wie hoch die Kaution sein darf
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Nettokaltmiete | 800 € |
| Betriebskostenvorauszahlung (zählt nicht) | 200 € |
| höchstzulässige Kaution: 3 × 800 € | 2.400 € |
| Rate bei Ratenzahlung | 3 × 800 € |
Verlangt der Vermieter mehr, ist die Vereinbarung über den übersteigenden Teil unwirksam; zu viel Gezahltes kannst du zurückfordern. Abweichende Vereinbarungen zu deinem Nachteil sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB). Für Wohnraum in Studenten- und Jugendwohnheimen muss die Kaution nicht verzinst werden.
Wie der Vermieter die Kaution anlegen muss
Der Vermieter muss die Geldsumme bei einem Kreditinstitut anlegen, mindestens zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Ihr könnt auch eine andere Anlageform vereinbaren. In jedem Fall muss das Geld vom Vermögen des Vermieters getrennt sein – so ist es auch geschützt, wenn der Vermieter insolvent wird (§ 551 Abs. 3 BGB). Üblich ist ein Mietkautionskonto auf den Namen des Mieters, das an den Vermieter verpfändet wird. Du darfst nachfragen, wo und wie deine Kaution angelegt ist.
Rückzahlung nach dem Auszug
Ein festes Datum für die Rückzahlung gibt es im Gesetz nicht. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses eine angemessene Frist zur Prüfung hat, ob er noch Ansprüche gegen dich hat. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus und ist eine Nachzahlung zu erwarten, darf er einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist zurückbehalten (BGH, Urteil vom 18.01.2006, VIII ZR 71/05). Den übrigen Betrag muss er auszahlen.
Einbehalten oder verrechnen darf der Vermieter zum Beispiel:
- offene Mieten,
- Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen,
- Schadenersatz für Schäden über die normale Abnutzung hinaus,
- Kosten für vertraglich wirksam vereinbarte, aber nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen.
So bekommst du dein Geld schneller zurück: Übergabeprotokoll beim Auszug mit Fotos, alle Schlüssel gegen Quittung zurückgeben, neue Bankverbindung schriftlich mitteilen und eine Abrechnung über Kaution und Zinsen verlangen.
Alternativen zur Barkaution
- Mietkautionsbürgschaft einer Bank: Die Bank bürgt gegenüber dem Vermieter; du zahlst dafür eine jährliche Gebühr. Wie Bürgschaften funktionieren, steht im Ratgeber Bürgschaft.
- Mietkautionsversicherung: Ein Versicherer gibt eine Bürgschaftsurkunde aus, gegen eine jährliche Prämie. Im Schadensfall holt er sich das Geld von dir zurück – geschenkt ist die Kaution also nicht.
- Verpfändetes Sparbuch oder Kautionskonto: bleibt dein Geld, ist aber für die Mietzeit gesperrt.
Ob der Vermieter eine Alternative akzeptiert, entscheidet er. Die laufenden Gebühren einer Bürgschaft kosten über Jahre oft mehr als die entgangenen Zinsen auf eine Barkaution.
Kaution beim Jobcenter und Umzug
Beziehst du Grundsicherungsgeld, kann das Jobcenter die Mietkaution nach vorheriger Zusicherung übernehmen, in der Regel als Darlehen (§ 22 Abs. 6 SGB II) – siehe Umzugskosten vom Jobcenter. Bei einem beruflichen Umzug sind Kosten wie Maklergebühren absetzbar, die Kaution selbst nicht, weil du sie zurückbekommst – siehe Umzugskosten absetzen.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution sein?
Höchstens drei Monatsmieten ohne Betriebskosten, also drei Nettokaltmieten.
Darf ich die Kaution in Raten zahlen?
Ja. Du hast ein gesetzliches Recht auf drei gleiche Monatsraten; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Wann muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen?
Nach einer angemessenen Prüffrist. Für eine ausstehende Nebenkostenabrechnung darf er einen angemessenen Teil bis zum Ende seiner Abrechnungsfrist zurückhalten.
Bekomme ich Zinsen auf meine Mietkaution?
Ja, die Zinsen der Kautionsanlage stehen dir zu und erhöhen die Kaution – außer in Studenten- und Jugendwohnheimen.
