Heizkostenabrechnung prüfen: 50 bis 70 % nach Verbrauch, Kürzungsrecht 15 % und neue Pflichten ab 2027

Wird ein Haus zentral beheizt, muss der Vermieter die Kosten für Heizung und Warmwasser nach der Heizkostenverordnung zum großen Teil nach dem gemessenen Verbrauch verteilen: Mindestens 50 und höchstens 70 % der Heizkosten nach dem erfassten Wärmeverbrauch, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche (§ 7 HeizkostenV); für Warmwasser gilt dieselbe Spanne (§ 8 HeizkostenV). Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darfst du deinen Anteil um 15 % kürzen (§ 12 HeizkostenV). Die Abrechnung muss dir spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen, Einwendungen musst du innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang erheben (§ 556 Abs. 3 BGB). Neu: Nicht fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ausgetauscht sein (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV). Fehlt die fernablesbare Ausstattung, kannst du die Kosten um 3 % kürzen.

Wie die Heizkosten verteilt werden

Zu den umlagefähigen Kosten gehören Brennstoff und Lieferung, Betriebsstrom, Wartung und Reinigung der Anlage, Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Miete der Zähler und Heizkostenverteiler einschließlich Eichung sowie die Kosten für Ablesung, Abrechnung und Verbrauchsinformationen (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV). Die Gaspreise für Haushalte sind 2026 gesunken – was das für deinen Abschlag heißt, steht im Ratgeber Gaspreise.

Neue Pflichten: Fernablesung und Verbrauchsinformation

• Fernablesbare Geräte: Seit dem 1. Dezember 2021 neu eingebaute Zähler und Heizkostenverteiler müssen fernablesbar sein. Ältere, nicht fernablesbare Geräte müssen bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden, außer es ist technisch nicht möglich oder unzumutbar (§ 5 Abs. 2 und 3 HeizkostenV).
• Monatliche Verbrauchsinformation: Sind fernablesbare Geräte eingebaut, muss der Vermieter dir monatlich deinen Verbrauch mitteilen, mit Vergleich zum Vormonat, zum Vorjahresmonat und zu einem Durchschnittsnutzer (§ 6a HeizkostenV).
• Mehr Angaben in der Abrechnung: Anteil der Energieträger, Steuern und Abgaben, Kosten für Messgeräte und Abrechnung sowie ein grafischer Vergleich deines witterungsbereinigten Verbrauchs mit dem Vorjahr.
• Kürzung um 3 %: Fehlen die vorgeschriebenen fernablesbaren Geräte oder teilt der Vermieter die Informationen nach § 6a nicht oder unvollständig mit, darfst du deinen Kostenanteil um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV).

Für Wohnungseigentümer untereinander gelten die Kürzungsrechte nicht. Zusätzlich müssen Vermieter seit 2023 die CO2-Kosten für Heizung je nach energetischem Zustand des Gebäudes teilweise selbst tragen und in der Heizkostenabrechnung ausweisen – Einzelheiten im Ratgeber CO2-Preis 2027.

Checkliste: Heizkostenabrechnung prüfen

1. Kam die Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums? Sonst darf der Vermieter in der Regel keine Nachzahlung mehr verlangen.
2. Stimmen Abrechnungszeitraum, Wohnfläche und Gesamtfläche?
3. Liegt der Verbrauchsanteil zwischen 50 und 70 %?
4. Sind nur umlagefähige Kosten enthalten, etwa keine Reparaturen?
5. Stimmen die Ablesewerte mit den Werten an deinen Geräten oder den Verbrauchsinformationen überein?
6. Ist der CO2-Kostenanteil ausgewiesen und aufgeteilt?

Einwände musst du dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung mitteilen – am besten schriftlich, damit du es nachweisen kannst. Vorher lohnt ein Blick in die Belege. Wie du die übrigen Betriebskosten prüfst, steht im Ratgeber Nebenkostenabrechnung.

Häufige Fragen

Wie werden Heizkosten abgerechnet?

Mindestens 50 und höchstens 70 % nach dem gemessenen Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche oder umbautem Raum.

Wann darf ich die Heizkosten um 15 % kürzen?

Wenn der Vermieter die Kosten entgegen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abrechnet, zum Beispiel ausschließlich nach Fläche.

Was ändert sich ab 2027?

Nicht fernablesbare Geräte mussten bis Ende 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden. Fehlen sie, kannst du die Heizkosten um 3 % kürzen.

Bis wann muss die Heizkostenabrechnung kommen?

Spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums. Bei Abrechnung für das Kalenderjahr 2025 also bis 31. Dezember 2026.