Tilgungsrechner: Rate, Restschuld und Laufzeit der Baufinanzierung
Fakten und Zahlen geprüft am
Der Tilgungsrechner zeigt für ein Annuitätendarlehen, wie hoch die monatliche Rate ist, wie viel Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung übrig bleibt und wann du bei gleichbleibendem Zins schuldenfrei wärst. So siehst du, wie stark sich ein Prozentpunkt mehr Tilgung oder eine jährliche Sondertilgung auswirkt.
Tilgungsrechner für die Baufinanzierung
Annuitätendarlehen: Die Jahresrate entspricht Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) und wird monatlich gezahlt. Sondertilgung jeweils zum Ende eines Darlehensjahres. Nach der Zinsbindung nimmt der Rechner den gleichen Zinssatz an.
So funktioniert ein Annuitätendarlehen
Die meisten Baufinanzierungen in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Du vereinbarst einen Sollzins und eine anfängliche Tilgung. Daraus ergibt sich die Rate, die über die gesamte Zinsbindung gleich bleibt:
Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12
Jeden Monat berechnet die Bank die Zinsen auf die aktuelle Restschuld (Sollzins ÷ 12). Der Rest der Rate tilgt das Darlehen. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil wächst – die tatsächliche Tilgung steigt also von Jahr zu Jahr.
Rechenbeispiel: 300.000 € mit 2 oder 3 % Tilgung
Familie Yilmaz finanziert 300.000 € zu einem Sollzins von 3,6 % mit zehn Jahren Zinsbindung. Sie vergleicht 2 % und 3 % anfängliche Tilgung:
| Ergebnis | 2 % Tilgung | 3 % Tilgung |
|---|---|---|
| Monatsrate | 1.400,00 € | 1.650,00 € |
| Zinsen in 10 Jahren | 95.907,12 € | 89.860,74 € |
| Restschuld nach 10 Jahren | 227.907,12 € | 191.860,74 € |
| Schuldenfrei nach (bei gleichem Zins) | 28 Jahren und 8 Monaten | 22 Jahren |
| Zinsen über die gesamte Laufzeit | 181.209,81 € | 134.302,20 € |
Die höhere Tilgung kostet 250 € mehr im Monat, spart über die Laufzeit aber rund 46.900 € Zinsen und verkürzt die Kreditlaufzeit um fast sieben Jahre. Wichtig: Nach zehn Jahren müssen 191.860,74 € beziehungsweise 227.907,12 € zu dann aktuellen Zinsen weiterfinanziert werden.
Restschuld und Anschlussfinanzierung
Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht abbezahlt. Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung – bei deiner Bank oder einer anderen. Der Zins dafür steht heute noch nicht fest. Steigt er, steigt bei gleicher Laufzeit auch die Rate. Je niedriger die Restschuld, desto kleiner ist dieses Zinsänderungsrisiko.
Bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren hast du ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung kannst du das Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).
Sondertilgung: kleine Beträge, große Wirkung
Viele Darlehensverträge erlauben Sondertilgungen, häufig bis zu 5 % der Darlehenssumme pro Jahr. Im Beispiel mit 2 % Tilgung senkt eine jährliche Sondertilgung von 5.000 € die Restschuld nach zehn Jahren von 227.907,12 € auf 168.814,60 €. Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen möglich sind, steht in deinem Darlehensvertrag.
Häufige Fragen
Wie hoch sollte die anfängliche Tilgung sein?
Je höher die Tilgung, desto schneller sinkt die Restschuld und desto weniger Zinsen zahlst du. Gleichzeitig steigt die Monatsrate. Wähle die Tilgung so, dass die Rate auch bei steigenden Lebenshaltungskosten bezahlbar bleibt, und prüfe mit dem Rechner, welche Restschuld nach der Zinsbindung übrig bleibt.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins bestimmt die Zinsen auf die Restschuld. Der effektive Jahreszins berücksichtigt zusätzlich die monatliche Zinsverrechnung und Kosten, die du für den Kredit zahlen musst. Für den Angebotsvergleich zählt der effektive Jahreszins.
Rechnet der Rechner mit Kaufnebenkosten?
Nein, er rechnet nur mit der Darlehenssumme. Wie viel Grunderwerbsteuer, Notar und Makler kosten, zeigt der Kaufnebenkostenrechner.
