Energieausweis: Wann du ihn brauchst, Bedarf oder Verbrauch und was die Effizienzklassen bedeuten
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Der Energieausweis informiert über die energetischen Eigenschaften eines Gebäudes und soll einen groben Vergleich ermöglichen. Wer ein bebautes Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung verkauft oder eine Wohnung vermietet, muss einen gültigen Energieausweis haben und ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen (§ 80 Abs. 3 bis 5 Gebäudeenergiegesetz, GEG). Der Ausweis gilt zehn Jahre (§ 79 Abs. 3 GEG). Es gibt zwei Arten: den Energiebedarfsausweis, der den Energiebedarf aus der Bausubstanz und der Anlagentechnik berechnet, und den Energieverbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Verbrauch der letzten drei Jahre beruht. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist beim Verkauf oder bei der Vermietung grundsätzlich ein Bedarfsausweis nötig – außer das Gebäude erfüllt das Niveau der Wärmeschutzverordnung von 1977. Bei Wohngebäuden steht im Ausweis eine Energieeffizienzklasse von A+ (höchstens 30 kWh pro m² und Jahr) bis H (mehr als 250 kWh).
Das Wichtigste in Kürze
- Pflicht bei Neubau, Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing.
- Vorlage spätestens bei der Besichtigung, nach Vertragsschluss Übergabe an Käufer oder Mieter.
- Gültig zehn Jahre; Effizienzklassen A+ bis H bei Wohngebäuden.
- Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten, Bußgeld bis 10.000 €.
Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis?
| Merkmal | Energiebedarfsausweis | Energieverbrauchsausweis |
|---|---|---|
| Grundlage | berechneter Bedarf nach Gebäudehülle und Technik | gemessener Verbrauch für Heizung und Warmwasser, witterungsbereinigt |
| Zeitraum | unabhängig vom Nutzerverhalten | Abrechnungen aus mindestens 36 zusammenhängenden Monaten, letzte Periode höchstens 18 Monate alt |
| Pflicht | bei Neubau und bei Verkauf oder Vermietung von Wohngebäuden mit weniger als fünf Wohnungen und Bauantrag vor 1. November 1977 (ohne Wärmeschutz-Niveau 1977) | sonst wahlweise möglich |
Der Verbrauchsausweis hängt vom Verhalten der Bewohner ab: Wer sparsam heizt, verbessert den Wert, ohne dass das Gebäude besser ist. Bei dezentraler Warmwasserbereitung ohne bekannten Verbrauch wird der Kennwert pauschal um 20 kWh pro m² und Jahr erhöht. Es ist zulässig, Bedarf und Verbrauch zugleich anzugeben.
Effizienzklassen für Wohngebäude
| Klasse | Endenergie bis |
|---|---|
| A+ | 30 |
| A | 50 |
| B | 75 |
| C | 100 |
| D | 130 |
| E | 160 |
| F | 200 |
| G | 250 |
| H | über 250 |
Beispiel: Das Einfamilienhaus, das Svenja kaufen möchte, hat laut Ausweis einen Endenergiebedarf von 185 kWh pro m² und Jahr – Effizienzklasse F. Bei 150 m² Gebäudenutzfläche entspricht das rechnerisch 27.750 kWh im Jahr. Weil es ein Haus mit höchstens zwei Wohnungen ist, muss Svenja nach Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer zur Ausstellung berechtigten Person führen, wenn ein solches Gespräch als einzelne Leistung unentgeltlich angeboten wird (§ 80 Abs. 4 GEG). Mit diesen Werten kann sie Heizkosten und mögliche Sanierungen in ihre Finanzierung einplanen; welche Pflichten beim Heizungstausch gelten, erklärt der Ratgeber Heizungsgesetz.
Pflichten bei Verkauf, Vermietung und Anzeigen
- Vorlage: Verkäufer, Vermieter oder Makler müssen den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen; ein deutlich sichtbarer Aushang genügt. Ohne Besichtigung ist er unverzüglich vorzulegen, ebenso auf Verlangen.
- Übergabe: Nach Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags muss der Ausweis oder eine Kopie unverzüglich übergeben werden.
- Immobilienanzeige: Liegt ein Ausweis vor, muss eine Anzeige in kommerziellen Medien Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentliche Energieträger und bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse nennen (§ 87 GEG).
- Ausnahmen: Für kleine Gebäude mit höchstens 50 m² Nutzfläche gelten die Regeln nicht; bei Baudenkmälern entfallen die Pflichten bei Verkauf und Vermietung.
- Bußgeld: Wer den Ausweis nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, handelt ordnungswidrig; möglich ist eine Geldbuße bis zu 10.000 € (§ 108 GEG).
Ausstellen dürfen den Ausweis nur Personen mit bestimmter Qualifikation, etwa nach Landesrecht nachweisberechtigte Fachleute, Personen mit einschlägigem Hochschulabschluss, die weitere Voraussetzungen erfüllen, sowie bestimmte Handwerker und Schornsteinfeger (§ 88 GEG). Wer nach dem Kauf energetisch saniert, kann bei selbst genutztem Wohneigentum unter Umständen eine Steuerermäßigung nutzen – siehe energetische Sanierung absetzen.
Häufige Fragen
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
Zehn Jahre. Er verliert seine Gültigkeit schon früher, wenn nach einer Änderung des Gebäudes mit Berechnung für das gesamte Gebäude ein neuer Ausweis ausgestellt werden muss.
Brauche ich als Mieter einen Energieausweis?
Nein, die Pflicht trifft Vermieter und Makler: Sie müssen ihn dir bei der Besichtigung vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben.
Was ist besser, Bedarfs- oder Verbrauchsausweis?
Der Bedarfsausweis bewertet das Gebäude unabhängig vom Nutzerverhalten und ist deshalb aussagekräftiger für einen Vergleich. Für viele ältere Häuser ist er ohnehin Pflicht.
Was bedeutet Effizienzklasse H?
Der Endenergiewert liegt über 250 kWh pro m² Gebäudenutzfläche und Jahr – die schlechteste Klasse.
