Bausparvertrag 2026: Wie er funktioniert, was er kostet und wann er sich lohnt

Ein Bausparvertrag kombiniert eine Sparphase mit dem Anspruch auf ein späteres Darlehen, dessen Zins schon bei Vertragsabschluss feststeht. Du sparst einen Teil der vereinbarten Bausparsumme an, meist 30 bis 50 %; nach der Zuteilung bekommst du das Guthaben und ein Bauspardarlehen über den Rest. Bausparen lohnt sich vor allem, wenn du staatliche Förderung bekommst oder dir für eine Sanierung oder Anschlussfinanzierung in einigen Jahren einen festen Darlehenszins sichern willst. Dafür zahlst du eine Abschlussgebühr von meist 1 bis 1,6 % der Bausparsumme.

So funktioniert ein Bausparvertrag

1. Abschluss: Du wählst eine Bausparsumme und einen Tarif. Der Tarif legt den Guthabenzins in der Sparphase, den späteren Darlehenszins, die Abschlussgebühr und die Spar- und Tilgungsraten fest.
2. Sparphase: Du zahlst regelmäßig ein, typischerweise 3 bis 5 Promille der Bausparsumme pro Monat, bis das Mindestguthaben erreicht ist – bei den meisten Tarifen 30 bis 50 % der Bausparsumme.
3. Zuteilung: Ist das Mindestguthaben erreicht und eine tarifliche Bewertungszahl erfüllt, wird der Vertrag zugeteilt. Wann genau, hängt auch vom Geldeingang der Bausparkasse ab; sie darf sich nicht verpflichten, die Bausparsumme zu einem bestimmten Zeitpunkt auszuzahlen.
4. Darlehensphase: Du erhältst dein Guthaben und ein Bauspardarlehen über die Differenz zur Bausparsumme – für wohnwirtschaftliche Zwecke wie Kauf, Bau, Modernisierung oder Ablösung eines Baukredits. Das Darlehen tilgst du mit hohen Raten in überschaubarer Zeit.

Rechenbeispiel: 50.000 € Bausparsumme

Markus schließt einen Bausparvertrag über 50.000 € ab, um in einigen Jahren das Dach und die Heizung seines Hauses zu modernisieren. Angenommen, sein Tarif sieht 1,6 % Abschlussgebühr, 40 % Mindestguthaben und einen Regelsparbeitrag von 4 Promille vor:

• Abschlussgebühr: 50.000 € × 1,6 % = 800 €. Sie wird mit den ersten Einzahlungen verrechnet, sodass das Guthaben anfangs niedriger ist als die Summe seiner Einzahlungen.
• Regelsparbeitrag: 50.000 € × 0,4 % = 200 € im Monat.
• Mindestguthaben: 50.000 € × 40 % = 20.000 €. Mit 200 € im Monat dauert das ohne Zinsen gut acht Jahre (100 Monate) – wegen der Abschlussgebühr etwas länger, durch Guthabenzinsen und Förderung etwas kürzer.
• Bauspardarlehen nach Zuteilung: rund 30.000 € zum vorab vereinbarten Darlehenszins.

Ob sich das rechnet, hängt vor allem davon ab, wie hoch die Bauzinsen bei Zuteilung sind. Liegen sie deutlich über dem Darlehenszins des Tarifs, war der Vertrag ein guter Schutz. Liegen sie darunter, hast du für eine Zinssicherung bezahlt, die du nicht gebraucht hast.

Staatliche Förderung 2026

Für dieselben Beiträge gibt es nicht beides: Wer für bestimmte Einzahlungen die Arbeitnehmersparzulage erhält, bekommt dafür keine Wohnungsbauprämie (§ 1 WoPG). Die Wohnungsbauprämie setzt voraus, dass du das Geld für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendest. Ausnahme: Wer den Vertrag vor dem 25. Geburtstag abgeschlossen hat, darf nach sieben Jahren frei über das Guthaben verfügen (§ 2 WoPG). Arbeitnehmersparzulage gibt es nur, wenn der Arbeitgeber vermögenswirksame Leistungen auf den Vertrag überweist.

Daneben kann ein Bausparvertrag als Riester-Vertrag gefördert werden (Wohn-Riester). Die Riester-Förderung wird durch das Altersvorsorgereformgesetz ab 2027 umgestaltet; wer das nutzen will, sollte sich den aktuellen Stand von der Bausparkasse bestätigen lassen.

Für wen sich ein Bausparvertrag lohnt

• Geplante Modernisierung in einigen Jahren: Wer weiß, dass in fünf bis zehn Jahren Dach, Heizung oder Fenster anstehen, sichert sich mit dem Bausparvertrag Eigenkapital und einen festen Darlehenszins.
• Absicherung der Anschlussfinanzierung: Ein Bausparvertrag kann einen Teil der Restschuld nach der Zinsbindung ablösen. Vergleiche ihn mit einem Forward-Darlehen, das ebenfalls den Zins sichert, aber keine Sparphase und keine Abschlussgebühr hat.
• Geförderte Sparer mit niedrigem Einkommen: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage verbessern die Rendite der Sparphase spürbar.
• Junge Sparer: Wer früh Eigenkapital für eine spätere Immobilie aufbauen will, kann den Bausparvertrag als festen Sparplan nutzen. Mehr zum Aufbau von Eigenkapital in unserem Ratgeber zum Eigenkapital.

Wann sich ein Bausparvertrag eher nicht lohnt

• Als reine Geldanlage: Der Guthabenzins ist meist niedrig, und die Abschlussgebühr schmälert den Ertrag. Wer das Darlehen nie braucht, fährt mit Tagesgeld oder einem langfristigen Wertpapiersparplan meist besser.
• Wenn die Immobilie bald gekauft wird: Bis zur Zuteilung vergehen in der Regel Jahre; kurzfristig hilft ein Bausparvertrag nicht.
• Bei zu hoher Bausparsumme: Die Gebühr richtet sich nach der Bausparsumme, nicht nach dem tatsächlichen Bedarf. Wähle die Summe so, wie du sie wirklich brauchst.

Worauf du beim Vergleich achten solltest

• Abschlussgebühr in Prozent der Bausparsumme
• Guthabenzins und Darlehenszins, jeweils als effektiver Jahreszins
• Mindestguthaben und Mindestsparzeit bis zur Zuteilung
• Höhe der monatlichen Tilgungsrate in der Darlehensphase – sie ist oft deutlich höher als bei einer normalen Baufinanzierung
• Kontoführungsgebühren und Kosten für einen Tarifwechsel

Stiftung Warentest vergleicht regelmäßig Bauspartarife; der aktuelle Vergleich stammt aus dem September 2026.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Abschlussgebühr beim Bausparvertrag?

Meist 1,0 bis 1,6 % der Bausparsumme, je nach Tarif und Anbieter. Bei 50.000 € Bausparsumme sind das 500 bis 800 €.

Wann wird ein Bausparvertrag zugeteilt?

Wenn das Mindestguthaben und die tarifliche Bewertungszahl erreicht sind. Einen festen Termin darf die Bausparkasse nicht zusagen.

Muss ich das Bauspardarlehen nehmen?

Nein. Du kannst nach der Zuteilung auch nur das Guthaben auszahlen lassen. Für die Wohnungsbauprämie muss das Geld aber grundsätzlich wohnwirtschaftlich verwendet werden.

Wer bekommt die Wohnungsbauprämie?

Wer mindestens 16 Jahre alt oder Vollwaise ist, in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und ein zu versteuerndes Einkommen von höchstens 35.000 € (Paare 70.000 €) hat. Gefördert werden 10 % auf bis zu 700 € (Paare 1.400 €) Einzahlungen pro Jahr. Die Prämie beantragst du einmal im Jahr über die Bausparkasse.