Forward-Darlehen erklärt: Wann lohnt sich die Zinssicherung für die Anschlussfinanzierung?
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Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du heute abschließt, die aber erst in der Zukunft beginnt – laut BaFin bis zu fünf Jahre im Voraus. Du sicherst dir damit das heutige Zinsniveau für die Zeit nach deiner aktuellen Zinsbindung. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag, der mit der Vorlaufzeit steigt. Ein Forward-Darlehen lohnt sich, wenn die Bauzinsen bis zum Ende deiner Zinsbindung stärker steigen als dieser Aufschlag – und es schützt dich vor dem Risiko, dass die Rate dann nicht mehr bezahlbar ist.
Das Wichtigste in Kürze
- Abschluss laut BaFin bis zu fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung möglich.
- Für jeden Monat Vorlauf verlangt die Bank meist einen Zinsaufschlag, dessen Höhe variiert.
- Du musst das Darlehen später abnehmen – auch wenn die Zinsen bis dahin fallen.
- Sinnvoll vor allem bei hoher Restschuld und knappem Budget, wenn steigende Zinsen die Rate gefährden würden.
So funktioniert ein Forward-Darlehen
Dein bestehender Kredit läuft unverändert weiter. Mit einer neuen oder deiner bisherigen Bank vereinbarst du schon heute die Konditionen für die Restschuld am Ende der Zinsbindung: Zins, Zinsbindung, Tilgung und Sondertilgungsrechte. Am Stichtag zahlt die neue Bank die Restschuld an die alte Bank aus, und du zahlst ab dann die neue Rate.
Bis zum Stichtag zahlst du für das Forward-Darlehen nichts. Rechtlich ist es ein normaler Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag: Du bekommst vorher das ESIS-Merkblatt mit dem effektiven Jahreszins und hast nach Vertragsschluss ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.
Was der Aufschlag kostet
Die Bank muss sich das Geld heute für einen Zeitpunkt in der Zukunft beschaffen. Dafür verlangt sie einen Aufschlag auf den aktuellen Zins. Die BaFin beschreibt es so: Für jeden Monat bis zum Beginn des neuen Kredits fällt meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe variiert. Feste Branchenwerte gibt es nicht. Die Stiftung Warentest ermittelte 2022 zum Beispiel, dass zehn Jahre Zinsbindung mit zwei Jahren Vorlauf bei den günstigsten Anbietern nur 0,1 Prozentpunkte Aufschlag kosteten. Bei längerem Vorlauf und weniger günstigen Anbietern sind die Aufschläge entsprechend höher. Vergleiche deshalb mehrere Angebote und frag immer nach dem Zins mit und ohne Vorlauf.
Rechenbeispiel: Lohnt sich die Zinssicherung?
Familie Becker hat in drei Jahren noch 227.146,24 € Restschuld, die in 18 Jahren und 1 Monat abbezahlt sein sollen. Heute bekäme sie für die Anschlussfinanzierung 3,8 %. Ein Forward-Darlehen mit drei Jahren Vorlauf kostet in unserem Beispiel 0,3 Prozentpunkte Aufschlag, also 4,1 %. Der Vergleich mit möglichen Zinsen in drei Jahren:
| Zins der Anschlussfinanzierung | Monatsrate | Zinsen in 10 Jahren | im Vergleich zum Forward-Darlehen |
|---|---|---|---|
| 3,5 % (Zinsen gefallen) | 1.414,20 € | 61.887,21 € | 11.400 € günstiger |
| 3,8 % (unverändert) | 1.448,87 € | 67.560,17 € | 5.727 € günstiger |
| 4,1 % (Forward-Darlehen) | 1.484,02 € | 73.287,25 € | – |
| 4,5 % (Zinsen gestiegen) | 1.531,65 € | 81.005,81 € | 7.719 € teurer |
| 5,0 % (Zinsen stark gestiegen) | 1.592,37 € | 90.783,20 € | 17.496 € teurer |
Das Forward-Darlehen lohnt sich also nur, wenn der Zins in drei Jahren über 4,1 % liegt. Bleibt er gleich oder sinkt er, hat die Familie draufgezahlt. Wie sich die Zinsen entwickeln, weiß niemand – der Nutzen liegt deshalb vor allem in der Planungssicherheit: Die Familie weiß heute, dass ihre Rate in drei Jahren 1.484,02 € beträgt und nicht vielleicht 1.600 € oder mehr.
Für wen sich ein Forward-Darlehen eignet
- Hohe Restschuld: Je größer der Betrag, desto stärker wirkt jeder Zehntelprozentpunkt.
- Knappes Budget: Wenn eine deutlich höhere Rate nach der Zinsbindung zum Problem würde, ist die Zinssicherung eine Versicherung gegen dieses Risiko.
- Sicherheitsbedürfnis: Wer gut schlafen will, nimmt den Aufschlag bewusst in Kauf.
Weniger geeignet ist es, wenn du die Immobilie in den nächsten Jahren verkaufen könntest, mit einer Erbschaft oder größeren Sondertilgung rechnest oder deine Restschuld klein ist.
Die Pflichten: Abnahme und Bereitstellung
Ein Forward-Darlehen ist verbindlich. Fallen die Zinsen bis zum Stichtag, musst du das Darlehen trotzdem zum vereinbarten Zins abnehmen. Wer es nicht abnimmt, muss der Bank in der Regel eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen, die ähnlich wie eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird. Prüfe deshalb vor Abschluss, ob dein Plan stabil ist, etwa ob du das Haus wirklich behalten willst.
Achte außerdem auf das genaue Datum: Das Forward-Darlehen sollte genau zum Ende der bisherigen Zinsbindung ausgezahlt werden. Liegt der Auszahlungstermin später, können Bereitstellungszinsen anfallen; liegt er früher, droht bei der alten Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Alternativen zum Forward-Darlehen
- Normale Anschlussfinanzierung: Einige Monate vor Ende der Zinsbindung vergleichen und zum dann aktuellen Zins abschließen. Mehr dazu im Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
- Prolongation mit Vorlauf: Manche Banken bieten ihren Bestandskunden schon einige Zeit vor Ablauf eine Verlängerung an – vergleiche sie mit Forward-Angeboten anderer Banken.
- Restschuld verringern: Sondertilgungen und Ansparen auf den Stichtag senken das Zinsrisiko, ohne dass du dich festlegst.
- Lange Zinsbindung schon beim Erstabschluss: Wer heute neu finanziert, kann mit 15 oder 20 Jahren Zinsbindung das Thema Anschlussfinanzierung weit hinausschieben – siehe Zinsbindung.
Häufige Fragen
Wie weit im Voraus kann man ein Forward-Darlehen abschließen?
Laut BaFin bis zu fünf Jahre vor Beginn des neuen Kredits. Je länger der Vorlauf, desto höher ist in der Regel der Aufschlag.
Wie hoch ist der Aufschlag für ein Forward-Darlehen?
Das ist je nach Bank und Vorlaufzeit unterschiedlich; feste Werte gibt es nicht. Die Stiftung Warentest fand 2022 bei den günstigsten Anbietern für zwei Jahre Vorlauf einen Aufschlag von 0,1 Prozentpunkten. Hole mehrere Angebote ein.
Was passiert, wenn die Zinsen fallen?
Du musst das Forward-Darlehen trotzdem zum vereinbarten Zins abnehmen. Andernfalls verlangt die Bank meist eine Nichtabnahmeentschädigung.
Kann ich ein Forward-Darlehen bei meiner eigenen Bank abschließen?
Ja, viele Banken bieten auch ihren Bestandskunden Forward-Darlehen an. Ein Vergleich mit anderen Banken lohnt sich trotzdem.
Habe ich bei einem Forward-Darlehen ein Widerrufsrecht?
Ja. Wie bei jeder Baufinanzierung hast du nach Vertragsschluss 14 Tage Zeit, den Vertrag ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
